一、制定文件的必要性、可行性

1.提升住宅品质需求。当前，受国际国内大环境影响，各地房地产不景气，各级政府为了刺激房地产，也不断出台一系列办法。房地产企业也想方设法去提高住宅设计品质，不段满足群众对居住环境和美好生活的需求和向往，以提高群众的购房欲望。于是，我县带“空中花园”的第四代住宅开始出现，今年6月10日，县第二次国土空间规划委员会审议通过的住宅项目，引用了第四代住宅“空中花园”的设计理念。为提升城市人居环境和居住品质，满足人民群众对高品质居住空间的需求，指导我县城市森林花园住宅项目规划设计和监督管理，我局按照《山东省高品质住宅开发建设指导意见》要求，借鉴外地先进经验做法，结合我县实际情况，会同相关部门多次论证分析，起草了《关于试点建设城市森林花园住宅的实施意见（试行）》（征求意见稿）（以下简称《意见》）。

2．完善审批管理依据。城市森林花园住宅项目属于设计创新，目前对于此类项目的设计和管理无明确的法律、法规和规范等作为依据。《意见》的起草以《城市森林花园住宅设计标准》（T/CECS 855-2021)为基础，借鉴了其他地市的先进经验，并充分结合了我县的实际情况。《意见》出台后将作为我县此类项目规划设计和审批管理的政策依据。

二、制定文件的法律法规规章和政策依据

第四代住宅是一种新兴的具有创新性的建筑模式，是将绿色生态理念注入城市住宅建筑的实践。我国第四代住宅最早出现在成都，目前南方城市实践较多。2021年，中国工程建设标准化协会通过了《城市森林花园住宅设计标准》（T/CECS 855-2021），正式将所谓的“四代住宅”命名为城市森林花园住宅，并提出一系列设计要求，用于规范此类住宅体系的推广。全国已有长沙、株洲、白银、泸州、达州等20多个地市为支持城市森林花园项目顺利实施，根据当地实际情况，针对性的出台了实施管理办法。其中，省内淄博市、滕州市根据当地实际情况，先后出台了支持城市森林花园项目的相关政策。

三、起草过程

今年6月10日，县2023年第二次国土空间规划委员会审议通过了第四代住宅项目设计方案之后，我局高度重视，组织业务人员深入研究分析相关法律法规、规范标准，查阅外地先进经验做法，并于7月31日—8月1日，专门组织规划编研中心、住建局、执法局相关人员赴淄博张店区、枣庄滕州市进行了专题学习。在综合借鉴两地先进经验做法的基础上，前后历经2个月，经与规划、住建、执法、司法、测绘、法院、不动产登记等部门20余次对接、沟通、论证、分析、汇报，结合我县实际情况，起草形成了《意见》。

四、主要内容或需要说明的问题

该办法主要内容是对城市森林花园住宅的概念进行了解释，明确了适用范围，尤其对“空中花园”的建筑设计要求、规划控制要求、及政策支持方面进行了详细规定，同时对相关职能部门、开发建设单位、业主等的权利和义务进行了规定，以保障城市森林花园住宅建筑正常运行。

（一）阐述发展城市森林花园住宅的目的及意义。坚持“走在前、开新局”，推动精品建造和精细管理，落实绿色健康、智慧科技、全龄友好等发展理念、建设标准，大力提高住房品质，按照经济、适用、安全、绿色、美观的要求，不断实现人民对美好生活的向往和追求。

（二）适用范围及术语解释。城市森林花园住宅是以每户拥有一个高度不小于两个住宅自然层的开敞式户属空中花园为基本配置的住宅。沿河、滨湖、生态廊道、生态街区、城市主干道等重要城市界面，可作为城市森林花园住宅的试点项目。

（三）建筑设计要求。《意见》对空中花园的挑出尺寸（3-6米）、垂直高度（2个自然层）、覆土种植区域（平台的40%）、降板深度（0.6米）、绿化植物（低矮抗造的灌木、花卉）、安全维护等进行了明确规定，充分考虑空中花园设计荷载等级，满足结构安全性、抗渗性、耐久性、抗风、养管等要求。

（四）规划控制及政策支持。按照“三不计”的原则（不计入容积率、不计入建筑面积、不计入产权），“空中花园”作为户属专有空间，由开发商在售房合同中对业主的责权利进行明确规定（一是业主自愿接受赠予；二是自愿接受行业主管部门的监管；三是在使用过程中出现的任何问题由业主自行承担责任。）

（五）明确各方的职责。对相关职能部门、开发建设单位、业主等的权利和义务进行了规定。

五、关于施行日期的说明

该试行办法，自公布之日起试行，有效期为2年。