沂政发〔2020〕14号关于更新县城及乡镇驻地规划区土地级别和基准地价的通知的解读

本次更新是根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）《城镇土地分等定级规程》《城镇土地估价规程》和山东省国土资源厅《关于做好公示地价体系建设和管理工作的通知》(鲁国土资字〔2018〕280号)等法律法规和政策规定，完成县城及乡镇驻地规划区土地级别与基准地价的更新工作

本次土地级别划分与范围

县城区及乡镇驻地规划区的土地按用途分为商业用地、住宅用地、工业用地、公共管理与公共服务用地四类，实行分类定级。基准地价内涵

基准地价是指在土地定级范围内，在平均开发利用条件下，不同级（类、等）别或不同均质地域的建设用地，按照商业、住宅、工业、公共管理与公共服务用地等用途分别评估，并由政府确定，以某日为估价基准日，法定最高出让年期完整国有建设用地使用权的区域平均价格。

本次基准地价设定条件如下：

（一）估价基准日。2019年1月1日。

（二）开发程度。县城规划区各用途土地宗地红线外，一级、二级达到“七通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气、通暖），三级达到“六通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气以及场地平整），四级、五级达到“五通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水），乡镇驻地规划区各用途土地宗地红线外达到“三通”（通路、通电、通讯），县城规划区及乡镇驻地规划区宗地红线内各用途土地场地红线内达到“一平”（场地平整）。

（三）使用年期。商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年、公共管理与服务用地50年。

（四）容积率。县城规划区内土地标准容积率，商业用地1.6，住宅用地1.5，工业用地1.0，公共管理与公共服务用地1.0，商业路线价用地为2.0。乡镇驻地规划区内标准容积率，商业用地1.2；住宅用地1.0；工业用地1.0；公共管理与公共服务用地1.0。

路线价

路线价是指设定在街道上商业用途标准深度宗地的平均价格。具体宗地的路线价格，依据路线价进行临街深度、宽度、路口形状、容积率、宗地形状等因素进行修订。

宗地地价

具体地块在某一时期的宗地地价，以基准地价为依据，根据土地的用途、使用年限、微观区位、自身状况、市场行情、规划限制、容积率等影响地价的因素，经综合评估后确定。

五、其他事宜

国有土地使用权出让、转让、出租、抵押价格的确定和企业联营、合营、兼并、破产及改建或新设股份有限公司、有限责任公司等涉及的国有土地资产作价，清产核资及国有土地资产产权登记，以及土地税费测算等，均须依据该基准地价进行评估，不准哄抬或压低地价，并将评估结果及时报县自然资源和规划行政主管部门备案。