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转发临沂：商业类房屋分割合并登记难题

索引号：	yishuixgtzyj2251515/2024-0001902	主题词：		公开方式：	主动公开
文号：		发布机构：	沂水县自然资源和规划局	发布日期：	2024-11-11
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标题：	转发临沂：商业类房屋分割合并登记难题

临沂：破解商业类房屋分割合并登记难题

2024年11月8日，临沂市人民政府新闻办公室召开新闻发布会，介绍4部门联合印发的《关于规范商业类房屋分割合并登记的通知(试行)》(临自然资规字〔2024〕123号)相关情况，并回答记者提问。

武玉强 市自然资源和规划局二级调研员、新闻发言人

厉华 市住房和城乡建设局建设安全工程质量服务中心信息科科长

陈希芹 市行政审批服务局工程许可科科长

张哲 市消防救援支队综合指导科科长

武玉强（市自然资源和规划局二级调研员、新闻发言人）：

为进一步优化营商环境，激发我市商贸市场活力，助推全市经济社会高质量发展，经市政府批准同意，市自然资源和规划局与市住建局、行政审批局、消防救援支队联合印发了《关于规范办理商业类房屋分割合并登记的通知（试行）》（以下简称“《通知》”），整链条规范建筑方案变更设计、图纸审查、施工监管、竣工验收、不动产登记办理等程序，解决了长期以来商业类房屋分割合并登记缺乏办理依据的问题。为便于大家了解政策内容，我来作简要解读。

一、政策出台的意义

制定出台商业类房屋分割合并登记政策，出于两个方面的考虑。

（一）回应市场需求。近年来，部分房地产企业为适应市场新形势，计划将现房分割合并改造，便于抵押融资、市场交易。由于这方面的政策不明确，企业在办理不动产登记时面临诸多“堵点”。有的企业通过热线首发、市长信箱等多种方式表达诉求，要求政府帮助解决困难。政策的出台实施，是我们积极回应企业诉求、优化营商环境的具体举措，有助于我市房地产项目消化存量库存、稳定健康运行。

（二）维护公共安全。随着临沂商贸物流业的快速发展，有些商户经营范围扩大，需要拓展商业用房空间；有些商户因经营模式调整，面临分割租售闲置用房的实际问题。在用房改造过程中，有的商户改变了房屋原有布局结构，有的还出现侵占公共空间、改变配套设施功能的现象，不仅影响产权转让或抵押登记，更埋下建筑安全和产权纠纷隐患，增加了社会不稳定因素。制定商业类房屋分割合并登记政策，从变更设计、施工监管、竣工验收等环节加强全链条管理，可以有力地消除潜在安全隐患，维护社会和谐稳定。

二、主要内容

（一）适用范围。《通知》适用于国有土地上商业类房屋（包括商业、办公等）的分割合并事项。

（二）条件要求。一是房屋已办理不动产首次登记（即我们通常说的办大证），且不存在查封、抵押等限制。这些信息，在项目申请后，由我们不动产登记机构进行查询、出具意见，无需企业、群众再跑腿。二是分割合并改造应符合现行建筑通用标准和设计规范，符合建设工程结构安全和消防安全相关要求。这些条件，由住建、行政审批、消防救援部门在内部审查时核实，符合要求的，由行政审批部门发放施工许可证。企业、群众拿到证后，就可以进行项目改造了。当然不要忘了，在工程竣工后及时办理验收。三是分割合并不得改变建筑主体结构和外立面，不得侵占配套设施用房及公共区域，不得改变房屋功能用途的整体性（如超市、商业综合体中的大型卖场、宾馆、体育场馆以及厅棚型批发交易市场、农贸市场等），不得采取类住宅平面布局形式，不得以加层、减层或虚拟、划线等形式分割合并。这些要求听起来比较专业，主要是提醒业主在准备设计方案时，要请专业机构，严格按照上述要求来制定，这样才能更容易通过规划审查。在审查的过程中，可能需要补充资料或者开展现场踏勘，也请企业、群众理解、支持。四是房屋最小面积要求，分割后地上一层及地下层商业房套内最小面积不小于30平方米，其余位置套内最小面积不小于200平方米。

（三）办理程序。商业类房屋分割合并登记，分为项目申请、方案审查、竣工验收、不动产登记四个环节。刚才说了，企业、群众在工程竣工后要及时办理验收，拿到《竣工验收备案证书》，这是办理产权变更登记的必备要件，也是自然资源部门出具《商业类房屋分割合并准予登记通知书》的前置手续。在拿到《商业类房屋分割合并准予登记通知书》后，企业、群众就可以一同拿着不动产权证书，变更施工图，《竣工验收备案证书》，房产变更测绘报告等材料，到不动产登记机构申请变更登记，拿到新的不动产权证书了。对于《通知》印发前已完成分割合并改造的，我们也将特事特办，按照历史遗留问题来处置，依法维护好有关企业、群众的权益。

答记者问

山东商报速豹新闻记者提问：近年来，我市持续加大工程建设项目审批改革力度，请问针对商业类房屋分割合并登记涉及的开工、竣工阶段审批事项，推出了哪些便利举措？

陈希芹（市行政审批服务局工程许可科科长）：

商业类房屋分割合并登记涉及审批局施工许可、竣工验收两个阶段6个审批事项。我们从企业和群众视角出发，创新推出了提前介入、数字化报建等3项服务举措，助力商业类房屋分割合并登记快办好办。

一是推出提前介入服务。在施工图变更环节，在“多图联审”的基础上，对有需求的企业，我们组织施工图审查机构在图纸设计阶段进行前期辅导，对遇到的问题进行技术指导，减少设计单位修改施工图的次数，压缩了修改时间。在竣工验收环节，对有需求的企业，我们组织相关部门开展验收前技术指导，提前告知企业验收存在的问题并提供指导意见，做到发现问题并及时纠偏，提高验收一次通过率。

二是创新数字化报建模式。依托工改系统，围绕推动“高效办成一件事”，完善系统功能，加强证照材料、表单信息共享调用。如施工许可阶段，我们推出了施工许可“一件事”服务，企业可以一次性办理分割合并登记所涉及的特殊建设工程消防设计审查、建筑工程质量报监、安全报监、施工许可证核发4个事项，通过应用智慧表单、电子证照共享、企业云盘等数字化技术，申请材料由12份精简至5份，办理时限压缩至1个工作日，填写工作量减少30%以上，申报用时提速50%左右。

三是开展帮代办服务。在市政务服务中心建立了争创临沂速度“沂好办”王牌团队工作室，成立了项目服务王牌团队，主动对企业审批手续办理进行政策辅导，会商解决手续办理过程中遇到的堵点难点，力争实现服务“零距离”。

鲁网记者提问：请问项目改造完成后，涉及住建部门有哪些工作？

厉华（市住房和城乡建设局建设安全工程质量服务中心信息科科长）：

项目改造完成后，涉及住建部门的工作主要是两项：一是对不动产权利人组织的竣工验收进行监督，二是对项目进行消防验收。

（一）关于竣工验收监督

1.预验收及验收通知。项目改造完成后应由不动产权利人委托的监理单位组织竣工预验收，对按图施工等情况进行自查。预验收通过后，不动产权利人自主确定竣工验收时间，并提前7个工作日通过临沂市智慧工地监管平台线上通知住建部门。

2.竣工验收监督。不动产权利人及其他参建单位在预定时间组织进行竣工验收，住建部门对验收的组织形式、验收程序等进行监督。

3.竣工验收结束。不动产权利人应将参验单位签署齐全的竣工验收记录通过智慧工地监管平台发布，住建部门1个工作日内对竣工验收记录进行审核，审核通过后5个工作日内向行政审批部门出具工程质量监督报告。

（二）关于消防验收程序

项目竣工验收后，不动产权利人可以通过工改平台线上或在政务大厅办事窗口线下申请办理消防验收，申请时应当提交消防验收申请表、工程竣工验收报告、涉及消防的建设工程竣工图纸。

对申请材料齐全的，住建部门出具受理凭证。按照国家有关规定，组织对建设工程进行现场评定，并在15个工作日内出具消防验收意见。

（三）本通知印发前已完成分割合并改造的，由申请人委托具有相应资质等级的检测机构（可通过山东省建筑市场监管与诚信一体化平台查询）进行工程质量安全检测和消防安全评估。

经济导报记者提问：请问对于办理商业类房屋分割合并登记，消防部门有什么举措？

张哲（市消防救援支队综合指导科科长）：

为深入贯彻落实市委市政府决策部署，全面融入经济社会发展大局，主动回应民生关切，方便办理登记市民群众的要紧事，临沂市消防救援支队从房屋分割合并不能产生影响疏散逃生等火灾隐患的角度，制定了高效便捷的“复核办理流程”：明确出具复核意见时间为接到申请后的7个工作日内；对于初次复核未通过的，在单位整改后，消防部门在接到再复核申请的3个工作日内到现场进行复查。做到高效办成一件事，群众最多跑一次。（来源：临沂自然资源规划公众号）

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