B:正在解决

谢玉果委员：

您提出的《关于进一步规范物业企业合法经营的提案》收悉，现答复如下：

一、健全制度，加大对开发商的监管力度的建议

在编制房地产开发项目建设条件意见书时，明确水、电、气、暖、通讯等配套基础设施和配套公用设施建设的执行标准及要求，并在解除预售资金监管时确认相关配套设施验收合格或移交专营单位管理；要求开发企业在售楼处显著位置公示项目相关证件及信息。对在保修期内的质量问题，督促开发企业履行保修义务，及时维修。

一是持续开展住宅工程质量常见问题防治工作。落实建设单位首要责任，重点防治当前投诉较为集中的建筑工程质量常见问题，如各类渗漏、裂缝以及给排水、电气、节能方面影响使用和适用功能的质量常见问题，消除工程质量隐患，确保工程质量。

二是强化建筑原材料监管。全面推广使用二维码技术，严把工程建筑材料质量关，严格建设单位见证取样和检测制度，对建筑材料、构配件见证取样进行信息化、数字化监管，坚决防范混凝土、钢筋、保温、防水材料等涉及结构安全和重要使用功能的不合格材料进场，确保工程结构安全。

三是积极推行工程质量管理标准化，鼓励开发企业推广先进技术和创新，采用新型建筑材料、先进施工工艺，提高工程建设的效率和质量。积极推进工程创优工作，制定创优计划和标准，开展创优评选活动，表彰优秀工程和先进单位，鼓励开发企业争先创优，提高工程建设的整体水平。

四是施行“先验房后收房”制度。对拟交付的住宅，有建设单位组织业主、相关责任主体按照既定程序、方式和内容开展的“业主入户查验，建设单位组织整改，再交房使用”的活动，工程质量问题早发现、早处理。

二、规范行为，提高服务服务水平的建议

县住建局作为物业行业主管部门，主要承担全县物业企业和物业服务的业务指导、技术服务等工作，做好物业企业的日常监督。2018年3月前，住宅小区物业服务需要有资质的物业企业进行管理，住建部门严格做好资质审批、延续等工作，但自2018年3月起国家取消了物业企业资质，个人只需到审批部门取得物业企业营业执照后即可接管小区物业服务，致使全县物业市场鱼龙混杂，物业服务市场监管难。为强化对物业企业监管，更好的推动信誉好、服务优的物业企业进入物业服务市场，县住建局严格落实物业交接和招投标的监管，要求新建小区前期物业企业选聘、物业服务合同到期后重新选聘物业企业时通过招投标方式选聘物业企业，物业服务星级标准、服务事项、收费标准等事项在合同中要详细注明。在招投标工作完成后，选聘结果通过小区公示栏、出入口等显著位置公示，接受业主监督。

为强化对物业企业监督管理，实行优胜劣汰的工作机制，倒逼物业企业规范服务行为，提升服务质量，根据有关要求，我县对投诉量连续两个月进入全市前50名的小区、季度物业服务质量考核“黑榜”住宅小区要求企业更换项目经理；对投诉量连续三个月进入全市前50名的小区、连续两个季度物业服务质量考核“黑榜”住宅小区，要求属地镇街按程序召开业主大会，投票表决物业企业更换事宜，同时县住建局将对“黑榜”小区对应的服务企业在山东省物业管理信用信息管理系统中给予扣分处理。

三、强化宣传教育的建议

为强化物业管理法律法规宣传，前期县住建局利用单位公众号、12月4日国家法制宣传日、小区印发宣传册等多种方式积极宣传《民法典》、国务院《物业管理条例》《山东省物业管理条例》等物业管理法律法规，同时县住建局、县法院联合开展“与法同行提升物业服务水平、齐心协力共筑美好生活”志愿服务活动，建立服务分队，开展送法进社区、进企业，向全社会普及物业管理法律法规，推动法治社会建设；积极要求物业企业在小区通过公示栏、横幅、业主群等途径多样化宣传物业相关的政策及法规，向广大业主普及物业管理知识，树立花钱买服务的意识，引导业主依法享受权利、主动履行义务。下步工作中，县住建局将继续强化宣传引导，通过多途径宣传物业管理法律法规，强化正面典型宣传报道，营造人人参与物业管理、人人支持物业管理的浓厚氛围，推动物业行业健康、文明、规范化发展。

四、落实责任，有效服务的建议

为推进物业管理规范提升，我县将物业管理提升工作作为2024年县政府重点推进的40项重点工作之一，三名县领导牵头帮包调度，要求进一步摸清物业领域存在的焦点、难点问题，建立问题清单台账，进行销号整治。4月25日上午，召开全县物业管理工作提升暨物业领域投诉分析会议，分析了物业领域工单类型及镇街分布情况，就下步更好地化解物业领域投诉纠纷、全面提升物业管理工作提出相关要求。5月8日上午，召开全县物业管理工作提升会议，县府办、财政局、住建局、沂城街道、龙家圈街道、许家湖镇相关负责人参加，刘铭县长出席会议并就党建引领红色物业工作、加强物业企业监管、无专业化物业管理的小区兜底管理、全面提升物业服务水平等工作提出相关要求。下步工作中，我们将以物业管理列入县政府重点推进的40项重点工作为契机，在强化物业企业监管、规范提升服务行为、推动社区+物业建设、专业化物业管理覆盖、物业领域投诉纠纷化解等方面持续发力，采取有效措施抓实各项工作落实，切实提升全县物业管理服务水平。

五、物业企业的服务流程要透明化的建议

为保障物业服务规范化、透明化，市住建局、市市场监管局于2021年印发了《关于开展“全面落实物业服务‘三公开’制度让群众明明白白消费”工作的通知》，我县严格根据《通知》要求，做好物业服务“三公开”工作。一是组织各企业签订“全面落实物业服务‘三公开’制度让群众明明白白消费”承诺书，引导物业企业规范物业服务收费信息公示行为，增强服务意识，提高服务质量，更好地为群众服务；二是由县市场监管局、县住建局统一制作“红色物业‘三公开’事务公示栏”模板发放至各企业，由各企业根据小区实际定好信息后在小区公示栏张贴，包含小区物业服务星级、收费标准、服务内容、部门职责及投诉电话等信息，接受业主监督；三是利用政府公众号解读物业服务收费法规政策及物业法律相关政策，让业主理解并支持物业工作发展。

六、制定合理的收费价格的建议

当前，我县各小区物业收费严格按照县发改局、县市场监管局、县住建局核定的全县普通住宅前期物业公共服务费政府指导价格标准执行，但是该收费标准近10年未调整。当前随着人工、物价、维修维护支出、办公经费等增长，很多企业处于保本或微利经营状态，也有部分企业入不敷出，经营困难。为推动物业行业健康发展，在确保正常经营的前提下更好地为业主提供质价相符的服务，我们针对不同类型的小区强化分类监管，确保小区服务与收费合理，一是对于新建住宅小区，鼓励开发企业在制定前期物业服务星级时提高服务标准及服务星级，为业主提供高质量的物业管理服务；二是对于收费较低、经营困难的老旧住宅小区，一方面将小区经营现状向业主公示，征求相关业主的意见调整物业费标准，一方面鼓励小区召开业主大会，成立业主委员会，由业主委员会重新选聘物业服务企业对小区进行物业管理服务；三是强化对物业收费行为监督管理，县发改局、住建局、市场监管局对物业收费不公开、超标准收费、物业费与水电费捆绑收费、低于星级标准服务等违规收费及服务不达标问题进行检查处理，及时处置物业领域收费问题，切实维护广大业主合法权益。

下步工作中，我们将会同相关单位加强物业行业监管，规范物业服务，强化对住宅小区物业服务监管工作，督促物业企业提升服务质量，为广大居民营造温馨良好的居住环境。

以上答复，如有不当，请批评指正，恳请您一如既往地关心支持城建工作，并多提宝贵意见和建议。

沂水县住房和城乡建设局

2024年7月22日

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