关于制定《沂水县经济适用住房上市交易管理暂行办法》的情况说明

　　　为进一步加强经济适用住房的管理，规范已购经济适用住房的上市交易行为，保护当事人的合法权益和国有资产保值增值，根据国家、省、市相关精神，结合我县实际，我们调研起草了《沂水县经济适用住房管理暂行办法》(以下简称办法)的政策，现将有关情况说明如下：
    　一、《办法》制定背景
    　我县经济适用住房建设始于1998年，其中在1998-2010年由城建综合开发公司、裕丰房地产开发公司、兴龙房地产开发公司、东方房地产开发公司分别承建了部分经济适用住房，涉及有长虹小区、裕丰小区、东方小区、兴龙小区、锦绣花园小区、沂蒙花苑、黄金花园小区等2795 套，24.2万平方米经济适用住房。
2011-2012年我县又按照上级要求，建设了沂东家园（裕丰路以南、丰国路以东）450套经济适用住房，总建筑面积2.98万平方米。
    　上述经济适用住房，尤其是2011年建设的经济适用住房已接近5年，达到上市转让的规定年限。有必要制定本《办法》，以规范已购经济适用住房的上市交易行为，保护当事人的合法权益和国有资产保值增值。
    　二、 经济适用住房上市交易管理的相关规定 
   　 1、建设部等七部门《关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》（建住房〔2007〕258号）中规定：经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
  　  2、《国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》（国土资用发[1999]31号）规定：补交土地价款（元）=基准地价（元／平方米)×所在建筑总层数修正系数×缴纳比例（≥10％）×上市房屋建筑面积（平方米）×年期修正系数
    　3、《临沂市经济适用住房上市交易管理办法》(临政发[2014]23号)文件规定：经济适用住房上市交易需补交价款＝（届时同地段普通商品住房单价-经济适用住房购买时单价）×按经济适用住房价格购买的面积×50%。
  　  4、《沂水县已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法》(沂政发[2000]44号文件)规定：
已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按房屋成交价的1%缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。
   　 5、《沂水县人民政府对国土资源局关于处理经济适用住房用地有关问题的请示的批复》(沂政办[2005]3号)文件规定：对超经济适用住房标准用地的，依法对房地产开发公司进行处罚，并在补交不低于评估低价10%的出让金后，给予补办国有土地使用权出让手续；对未超经济适用住房标准用地的，由房地产开发公司提出补办用地手续，并在补交不低于评估低价10%的出让金后，给予补办国有土地使用权出让手续。
   　 三、土地收益等相关价款确定的建议
   　（一）我县经济适用住房建设销售情况
1998-2010年期间由城建综合开发公司、裕丰房地产开发公司、兴龙房地产开发公司、东方房地产开发公司分别承建的长虹小区、裕丰小区、东方小区、兴龙小区、锦绣花园小区、沂蒙花苑、黄金花园小区内的经济适用住房，由于当时房地产市场发育不完善，特别是保障性住房管理政策还不十分健全，土地、建设等手续虽为经济适用住房名义，但除长虹小区按照物价部门的核定价格725元/平方米，以经济适用住房名义销售外，其余小区均按照当时商品房的市场价格740元/平方米左右对外自行销售。
    　而2011-2012年我县按照上级要求，建设的沂东家园经济适用住房，销售价格是经物价部门核定的，为1681元/平方米，而此时我县类似商品房价格在3000元/平方米左右。差价在1319元/平方米。
   　（二）土地收益等相关价款确定的建议
   　 1、不同政策测算的补交标准
   　 以长虹小区为例。设定房屋面积为80平方米，原购房价725元/平方米，容积率1.5，现房屋销售价3000元/平方米。
  　 （1）按国土资用发[1999]31号文件规定标准测算：补交
土地价款（元）为大于等于8000元。
   　（2）按临政发[2014]23号文件规定标准测算：补交价款为91000元。
   　（3）沂政发[2000]44号文件规定标准测算：补交土地出让金或相当于土地出让金的价款为2500元。
   　 2、土地收益等相关价款确定的建议
   　（1）从三、1不同政策的测算情况来看，差别太大。而我县2010年1月1日以前建设的经济适用住房(由于当时商品房价格在740元/平方米左右，而经济适用住房小区销售价格在725元/平方米左右，销售价格仅差15元左右，相当于优惠了1.66平方米的房屋，而这1.66平方米的房屋现价约5146元。根据我县实际，建议对于2010年1月1日以前的经济适用住房，依据国土资用发[1999]31号文件的规定补交土地价款后，办理过户手续。
   　（2）2010年1月1日以后建设的经济适用住房，物价部门核定的销售价格为1681元/平方米，而当时类似商品房价格在3100元/平方米左右（销售时间为2013年），二者价格相差较大，应按照有关规定补交土地收益和经济适用住房建设时政府减免的税费，建议按照临政发[2014]23号)文件规定补交价款后规定，办理过户手续。

二〇一六年六月十五日    

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