一、议题背景

住宅小区是居民生活的主要空间，是基层社会治理的重要内容，随着社会经济的快速发展和人民生活水平的提升，群众的居住需求不断提高，物业管理在改善生活环境方面的作用越来越突出。截至目前，在县住建局备案登记的物业服务企业有54家，其中本地企业49家，外地企业5家，从业人员2000余人，共计管理106个商业开发住宅小区，总建筑面积1100余万平方米，8万余户。2010年以来，新建商品房住宅小区已实现了物业管理全覆盖。未实现物业管理的小区（居住点）主要是安置房、大龄青年安置房、破产企业家属院、单位家属院等。

我县的物业管理工作主要存在以下几个方面的问题：一是物业企业服务运作不规范，从业人员素质差，服务质量不高，重收费轻管理的问题；二是将物业管理纳入属地社区管理未真正落到实处；三是部门职责不清，责任不明，遇事往往相互推诿的问题；四是业主委员会成立困难多，数量少，业主与物业服务企业缺少沟通与联系的桥梁，业主的合法权益和诉求难以得到及时有效的解决；五是专营部门履责不到位；六是业主投诉案件多，纠纷和矛盾不断产生，甚至演化成群体上访事件，严重影响业主的幸福指数。

为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，促进和谐社区建设，提高城市管理水平维护业主和物业服务企业的合法权益，制定一个切合我县实际的物业管理意见，非常有必要。

二、关于议题的重点工作

（一）健全物业服务管理体系

1、加强组织领导。成立由县政府主要领导任组长，各相关部门和乡镇（街道）负责人为成员的县物业管理工作领导小组，具体负责加强全县物业管理工作的指导、协调、监督和管理。

2、理顺三级物业管理工作体系。优化物业管理体制机制，建立健全县、乡镇（街道）、社区三级工作体系，明确各相关职能部门在物业管理中的责任。

3、健全物业服务工作机构。实行属地管理，做到机构、人员、职责、经费“四落实”。在乡镇（街道）设立城市社区物业管理服务中心，配备专职人员，负责抓好辖区内的物业管理工作。各社区设立物业服务站(环境和物业管理委员会），具体负责社区内物业管理工作的组织实施。

4、坚持党建引领，着力扩大党的覆盖。一是发挥县物业行业党委作用，对物业行业服务管理和党建工作指导、监督；二是推动符合条件的物业服务企业或项目建立党的组织，乡镇（街道）、社区党组织采取建立党支部、选派党建工作指导员或组建联合党支部等方式，开展党的工作，实现党的组织和工作全覆盖。

（二）合理确定物业管理模式

1、新建住宅小区。开发建设单位开发的小区应在办理商品房预售许可或现售备案前，通过公开招投标选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，并报送县物业主管部门和属地乡镇（街道）备案。小区业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的转换衔接工作，确保新建住宅小区全面实行规范化的物业服务。城中村改造安置区，提倡社区自治，由城中村原村居采取选聘物业服务企业或村居组建物业管理队伍等方式进行物业管理。

2、老旧住宅小区。具备市场化物业管理的老旧小区，在乡镇（街道）、社区指导下，将辖区内老旧住宅小区，组织业主委员会通过招投标确定物业服务企业，开展规范化物业服务。对面积较小、零星分散、配套设施不全，临时不具备市场化物业管理的老旧住宅小区，由乡镇（街道）、社区设立的物业服务站(环境和物业管理委员会）兜底管理，提供基本的物业服务。

（三）推行社区共治机制

1、健全业主自治管理组织。住宅小区交付使用后，具备召开业主大会条件的，乡镇（街道）负责及时组织召开并指导成立业主委员会。小区成立业主委员会或明确社区代行职责后，应及时续聘或重新选聘物业服务企业，制定管理规约。城中村安置区由村居代行业主委员会职责。

2、加强对业委会的日常监管。乡镇（街道）、社区要加强业主委员会日常管理工作，指导业主委员会依法选聘物业服务企业，签订物业服务合同。逐步在乡镇（街道）城市社区物业管理服务中心成立物业管理矛盾调解中心，处理各类物业纠纷，将矛盾问题化解在基层。

3、突出党建引领作用。充分发挥党组织的战斗堡垒和党员的先锋模范作用，实行党组织领导下的社区居委会、业主委员会和物业服务企业“四位一体”工作机制，共商事务、共治共管。指导物业服务企业成立党组织，鼓励党员业主发挥作用，积极参与业委会工作，使业委会真正成为联系社区各方的纽带和化解矛盾纠纷的“调和剂”。

（四）推动物业管理规范化运作

1、推进物业企业服务标准化建设。积极推广使用《物业承接查验协议》、《业主（临时）管理规约》、《（前期）物业服务合同》等示范文本，规范物业管理当事人的权利和义务。监督指导物业服务企业在显著位置设置“一箱两栏”，即物业服务意见箱、物业服务三公开栏、事务公示栏。建立物业企业失信管理制度，对违反相关法律、法规、规章或者行业规范制度，被行政处罚、行业通报或者物业主管部门、行业协会认定应该记录的不良行为等情况，计入物业企业诚信档案。

2、实行社区、乡镇（街道）和物业主管部门分层级物业考评机制。社区考评：一是由社区牵头组织相关人员对各小区物业服务工作进行日常考核，对照物业服务内容进行现场打分，并将考核结果上报乡镇（街道）城市社区物业管理服务中心。二是乡镇（街道）审核：由乡镇（街道）城市社区物业管理服务中心（物业办）组织社区、物业服务公司和相关人员对各小区上报考评结果进行审定，并将审定结果上报物业主管部门。三是物业主管部门评价汇总：由物业主管部门定期将各乡镇（街道）考核结果汇总后，并计入企业档案。

3、推行职能部门进社区的工作机制。各相关职能部门按照工作职责，延伸至物业管理区域，在物业服务三公开栏公布相关职能部门以及乡镇（街道）、社区联系人姓名、联系电话和工作职责。各相关职能部门要建立违法行为投诉登记制度，及时受理居民通过12345、网络舆情、信访、县长信箱等各种渠道反映的物业管理方面的诉求，接受社会监督。社区、物业服务企业发现物业管理区域内违法违规行为，及时劝阻和制止，对拒不改正的，及时上报相关职能部门依法处置。

4、健全物业服务费收缴机制。物业收费标准参照我县普通住宅物业服务收费政府指导价标准，结合小区实际情况及服务标准由乡镇（街道）组织召开业主大会协商确定，引导业主自觉缴纳物业服务费。业主大会党员和机关事业单位、国有企业等公职人员应率先垂范，按时缴纳物业服务费。业主或物业使用人有恶意拖欠物业服务费用等行为的，纳入其个人诚信记录。

5、妥善解决处理住宅小区停车及电动车集中充电问题。小区停车位实行市场化管理，增建小区停车设施，缓解停车难矛盾。合理制定调整车位维护管理费，对乱停乱放行为及时进行劝阻、制止和报告。在符合规划、消防等相关要求的基础上合理设置电动车充电桩。

（五）做好物业服务用房、资料等移交工作和房屋售后处理工作。开发建设单位应当按照规定比例配置物业服务用房，并应当与主体工程同步交付使用，业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂。物业服务用房和有关图纸、资料、文件等要在物业主管部门和乡镇（街道）的监督下，在物业交付前按规定移交给前期物业服务企业。开发建设单位应当设立房屋售后服务中心,处理开发遗留问题、接受业主报修，依据有关规定和房屋质量保证书的承诺，承担保修期内房屋质量保修责任。

（六）做好住宅小区专营设施及公共设施设备的管理。新建项目自综合验收合格之日起30日内，开发建设单位应将具备接收条件的专业经营设施设备移交给专业经营单位。未完成移交接管手续的，物业服务企业不得接受委托代收水电暖气相关费用和承担小区内专业经营管线及设施设备的管理维护。已交付使用的住宅小区，专业经营设施设备未移交给专业经营单位的，由业主大会决定是否移交给专业经营单位，决定移交的，应按照规定将具备接收条件的专业经营设施设备移交给专业经营单位，专业经营单位不得拒绝。涉及有关专业经营单位对直接收费到户有困难的，可委托物业服务企业代收，签订有偿服务委托协议。物业接管时，建设单位应保证移交的电梯、消防设施符合法律法规要求；物业服务企业应加强对电梯、消防的安全使用管理，建立安全管理制度。

（七）引导建立“行业通行、市场认可”的物业服务机制。积极引导物业行业建立起质价相符的物业服务机制，根据服务内容和服务标准实行等级收费，由业委会或社区根据小区实际情况选择不同等级的物业服务。及时调整地面、地下停车位收费价格差，利用价格杠杆作用提高地下车库的使用效率。物业服务企业应将服务内容、收费项目和收费标准等在住宅小区内进行公示。

（八）推进业主委员会建设。业主委员会的组成人员应当由政治素质高、热心公益事业、积极践行社会主义核心价值观、模范履行业主义务，不得有违反相关法律法规和小区管理规约的行为的人员担任。业主委员会候选人由乡镇（街道）党工委办事处、社区党组织严格把关，各小区要优先推荐业主中的党员、人大代表、政协委员、楼长、道德模范及文明市民等先进人物担任业主委员会成员。业主大会、业主委员会应当认真履行职责，接受乡镇（街道）、社区的指导、管理、监督，业主委员会做出的决定，应当向所在乡镇（街道）、社区备案。

（九）建立三级物业纠纷调解机制。及时有效化解物业管理纠纷，促进社会和谐稳定，建立县、乡镇（街道）、社区三级物业纠纷调解机制。

（十）建立“四位一体”管理模式。推行社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业共商事务、协调互通的“四位一体”管理模式。推进城区乡镇（街道）、社区区域化党建，支持物业服务企业党组织负责人、业主委员会党员委员担任社区党组织兼职委员；注重推荐社区“两委”成员、网格长、优秀党员业主等担任业主委员会委员候选人，通过法定程序进入业主委员会，实现“双向进入、交叉任职”。探索成立社区党组织领导下的环境卫生管理委员会，对不具备成立业主委员会条件的，由环境卫生管理委员会代行职责。

（十一）开展共驻共建共享志愿服务活动。发挥物业服务企业党组织的示范带动作用和物业服务企业专业技术优势，组织开展关爱他人、关爱社会、关爱自然等志愿服务活动，提高业主对物业服务的满意度。社区党组织和业主委员会党组织要针对破坏绿植、乱抛杂物等不文明行为，在住宅小区内开展志愿劝导、志愿监督，引导业主自觉遵守秩序，爱护生活环境。

（十二）严格物业服务企业退出和移交程序。物业服务合同期限届满的两个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，作出续聘或者解聘物业服务企业的决定，并将决定书面告知物业服务企业。业主大会决定续聘且物业服务企业接受的，业主委员会与物业服务企业应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。物业服务企业决定物业服务合同期限届满后不再为该物业管理区域提供物业服务的，应当提前两个月书面告知业主委员会。物业服务合同期限届满后，业主大会没有作出续聘或者解聘物业服务企业决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前两个月书面告知对方。未经合法程序擅自退出物业服务项目的，其不良行为，由乡镇（街道）提报物业主管部门计入企业诚信档案。

（十三）强化住宅专项维修资金的管理。专项维修资金管理部门会同不动产登记部门要从源头上确保专项维修资金足额归集到位。专项维修资金的交存按照《沂水县住宅专项维修资金管理办法》有关规定执行。未按规定交存首期专项维修资金的建设单位不得向业主交付房屋，不动产登记部门不予受理产权登记申请。涉及住宅公共部位、公用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的项目可以使用住宅专项维修资金。房屋共用部位、公用设施出现故障，需启动应急维修程序的，电梯发生故障存在安全隐患的，由市场监管部门或其委托机构确认；消防设施故障存在重大火灾隐患的，由公安消防部门确认；其它与法律、法规和有关技术标准规定不符的，由有关部门确定。业主委员会负责组织和监督专项维修资金的归集和使用，使用时必须严格按照使用流程向专项维修资金管理部门申请。

（十四）加快推进老旧小区改造，实现物业管理全覆盖。乡镇（街道）、社区居委会或业主委员会做好群众工作，动员群众广泛参与，认真征求居民意愿，根据小区现状及群众诉求确定改造小区、改造内容及改造完成后的物业管理模式，形成改造项目清单

将改造后的老旧小区纳入社区治理范畴，强化基层党组织领导，以“齐鲁红色物业”党建联建推动共建共治共享，召开业主大会决定选聘专业的物业服务企业进行专业化物业管理或乡镇（街道）、社区兜底进行简易的管理等模式，逐步实现改造后老旧住宅小区物业管理全覆盖。对接管老旧小区的物业企业，县财政制定扶持政策给予适度补贴，做到“改造一个、确保管好一个”，巩固老旧小区改造成果。

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