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物业管理知识
来源 :       发布时间:2017-01-10      次数:

   1、什么是物业?

物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设施、设备和场地。各类房屋可以是住宅,也可以是单体的其他建筑,还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。与之相配套的设施、设备和场地,是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、干道。

2、什么是业主?

业主是指房屋所有权人,他具备房屋的所有权,但是不具备土地的所有权。业主可以是自然人、法人和非法人组织。

3、什么是物业管理?

物业管理是指业主通过自治管理,选聘物业服务企业或者其他管理人,按照物业服务合同约定,对物业进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。

4、为什么要物业管理?

物业管理是房地产经济市场化和商品化的客观需要和必然产物,它既是房地产经营管理的重要组成部分,又对现代化城市管理具有十分重要的意义。业主在买房时一定要注意所购买物业的物业管理水平。

物业管理有利于提高人民群众生活、工作质量;有利于增加就业;有利于维护社区稳定;有利于促进城市管理和环境的完善;有利于物业的保值增值。

5、物业管理的方式有哪些?

业主要不要对物业进行管理,或者采取哪一种方式对物业进行管理完全取决于业主的意志,是按业主自愿的原则来决定,法律并不进行强制。目前物业管理的方式主要有三种:由业主委托物业服务企业来实施综合性的管理,这是目前最主要的管理方式;由业主将不同的管理内容委托给其他管理人进行管理;是由业主自行管理。

6、物业管理需经哪几个阶段?

(一)前期物业管理阶段,就是在物业已投入使用,自业主领取钥匙开始,业主委员会未成立之前的物业管理阶段,由开发商选聘的具有相应资质的物业服务企业进行管理;

(二)业主委员会成立后的物业管理阶段,由业主委员会代表业主大会选聘的物业服务企业进行物业管理。

7、物业服务内容主要包括哪些?

(一)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护按照《山东省物业管理条例》(以下简称《条例》第八十一条的规定,共用部位主要包括:住宅基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备主要包括:电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。按照《条例》第十六条、第八十三条的规定,住宅小区内供水、供电、供气、供热通信、有线电视、宽带数据传输及变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备,不属于物业管理区域内的共用设施设备;

(二)公共绿化的维护;

(三)公共区域环境卫生的维护;

(四)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;

(五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;

(六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;

(七)物业服务档案和物业档案的保管;

(八)其他物业管理事项。

8、物业服务费成本由哪些构成?

(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

(二)物业共用部位、共用设施设备(不包括供水、供电、供气、供热通信、有线电视、宽带数据传输及变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备)的日常运行、维护费用;

(三)物业管理区域清洁卫生费用;

(四)物业管理区域绿化养护费用;

(五)物业管理区域秩序维护费用;

(六)办公费用;

(七)物业管理企业固定资产折旧;

(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

(九)经业主同意的其他费用。

9物业服务费的收取是怎样规定的?

物业服务企业违反规定及物业服务合同,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,经价格主管部门认定物业服务企业存有上述行为的,业主委员会或者业主有权拒绝交纳。

物业服务企业依约履行义务的,业主应当按时交纳物业服务费,不得以放弃共有权利和其他理由为由拒绝交纳。物业产权转移时,业主应当结清物业服务费。

业主自房屋交付之日起交纳物业服务费,物业交付后空置一年以上的,其物业服务费收费标准按80%收取。

10、街道办事处、乡(镇)人民政府在物业管理中的职责有哪些?

(一)协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,负责召集物业管理联席会议,做好社区居(村)民委员会与业主委员会之间的协调配合工作;

(二)负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责;

(三)负责本辖区内物业管理活动的日常管理与考评,调处物业矛盾纠纷;

(四)参与物业管理区域划分和法律、法规、政策赋予的其他职责。

11、政府相关职能部门在物业管理区域内,应按规定履行哪些职责?

(一)县房地产管理部门

负责全县物业管理的监管和行业指导;负责研究制定全县物业管理发展规划,制定相关配套政策和行业标准;参与新建住宅项目配套设施的综合验收;负责全县物业服务企业的资质审查;监管物业服务企业,规范物业管理服务行为;负责专项维修资金和物业质量保修金的监督管理;落实物业管理项目招投标制度,组织物业管理行业的检查、考核和人员培训工作。

(二)县住建部门

加强对工程质量监督管理,监督施工单位严格落实工程质量保修责任,并协助配合房地产开发主管部门监督房地产开发企业严格落实对业主承担的房屋保修责任;指导供水、供热、供气等专营单位加快专营设施设备的移交接管工作。

(三)县规划部门

严格按照设计规范和工程标准对居住小区详细规划进行审查,按规定标准设置物业管理、社区用房等配套公建,并在审查的规划图纸中明确标注位置和面积,做好配套公建的规划竣工验收工作。

(四)县城管执法部门

加大执法力度,对违章搭建建筑物、构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为依法进行查处;对随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为依法进行查处;对破坏公共园林绿地和市政设施的行为依法进行查处;对因从事餐饮、娱乐、建设等经营活动造成的油烟、噪声等污染行为依法进行查处。

(五)县公安部门

加强指导和督促物业服务企业开展安全防范工作,严厉打击打架斗殴、传销、强买强卖、强装强卸等违法犯罪行为;加强对流动人口的管理;对饲养动物干扰他人正常生活、恶意堵门等违反治安规定的行为进行制止和查处。公安消防部门要指导物业服务企业做好防火救灾等消防管理及宣传工作,对未制定消防安全制度、未组织防火检查和消防培训及演练的依法进行查处;对占用、堵塞和封闭消防通道、疏散通道和安全出口、妨碍消防车辆通行的行为依法进行查处;对在小区内设立、储存易燃易爆危险品的行为依法进行查处。

(六)县物价部门

加强物业服务收费的监督管理,及时受理物业服务收费咨询及投诉,协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷;对超标准和超范围收费、不按规定明码标价、强制服务并收费等行为依法进行查处。

(七)县质监部门

负责对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察,督促使用单位做好特种设备的注册登记、维保、作业人员持证上岗等工作;依法查处安装、改造、维修和使用特种设备中的违规行为;对违法安装计量器具的行为依法进行查处;调查处理物业管理区域内的特种设备事故。

(八)县工商部门

依法把好企业和个体工商户注册登记关,申请人需提交经营场所合法使用证明后予以登记;对市场主体住所(经营场所)的实际情况与工商登记不符的,依法作出处理;对未取得营业执照擅自在物业管理区域内从事经营活动的,依法监督查处。

(九)县财政、民政部门

财政、民政等部门要按照各自职责,做好物业管理有关工作。

(十)水、电、暖等专业经营单位

物业管理区域内涉及的供水、供电、供热、燃气、通信、有线电视等有关专营单位根据各自职责,对各自管辖的设施设备及相关管线进行维修、养护、更新工作,并向最终用户收取费用;对物业管理区域内用水、用电、用热、用气、通信、有线电视等报修进行受理和处理;提供收费及信息查询,受理相关投诉、举报和建议。

12、物业服务用房配置有何规定?

(一)建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置,最少不低于一百平方米;

(二)具备水、电、采光、通风等正常使用功能。

业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂,其建筑面积不低于二十平方米。物业服务用房由建设单位无偿提供,属于全体业主所有。

13、新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合什么条件后,建设单位方可办理物业交付手续?

(一)生活用水纳入城市公共供水管网(不具备市政管网供水的住宅小区除外),并安装分户计量装置;

(二)雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统;

(三)小区用电纳入城市供电网络,并安装分户计量装置;

(四)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域,完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接,并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置;

(五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户,安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位;

(六)按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设;

(七)小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连;

(八)按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设;

(九)按照规划要求完成绿化建设、垃圾站、公共厕所及车库、车位的配置;

(十)住宅小区分期建设的,已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施;

(十一)物业质量保修金交纳证明;

(十二)法律、法规规定的其他条件。

14、首次主大会会议召开的条件有哪些?

符合下列条件之一的,建设单位或者前期物业服务企业应当在30日内向乡(镇)政府、街道办事处报告,筹备召开首次业主大会:

(一)业主已入住面积的比例达到50%以上;

(二)业主已入住户数的比例达到50%以上;

(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到25%以上。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

15、业主大会筹备组由哪些人员组成?

筹备组由7人以上15人以下单数组成,由业主代表、建设单位代表、乡(镇)政府、街道办事处和社区居(村)民委员会代表组成,其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的1/2,筹备组组长由乡(镇)政府、街道办事处代表担任。

16、筹备组应履行哪些职责?

(一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(三)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

(四)依法确定首次业主大会会议表决规则;

(五)制定业主委员会选举办法及业主委员会委员候选人条件,确定业主委员会候选人名单;

(六)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前,在物业管理区域内公告,并当自成立之日起60日内组织召开首次业主大会会议。

17、业主大会是一个什么样的组织?

业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会集体行使权力和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的自治组织。

18、业主大会应当讨论决定哪些事项?

(一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;

(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(三)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

(四)选聘、解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金;

(六)决定改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)物业管理区域内的其他物业管理事项。

19、召开业主大会业主的投票权数如何计算?

业主大会对业主投票权的计算有约定的,从其约定,未作约定的,按照下列规定确定:

(一)按照业主户数计算的,一户计算为一票;建设单位未售出的专有部分,计算为一票;

(二)按照建筑面积计算的,每一平方米建筑面积计算为一票;建筑面积不足一平方米的按一票计算。

业主身份以及建筑面积的确认,以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

20、业主大会会议有哪几种形式?有什么要求?

业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数,由管理规约或者临时管理规约规定。

物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前,应当事先书面征求其所代表的业主意见,并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。

21、业主大会会议应当由谁负责召集?

应当由业主委员会召集,业主委员会不履行召集义务的,经业主申请,由乡(镇)政府、街道办事处责令限期召集。逾期不召集的,乡(镇)政府、街道办事处负责组织业主召开业主大会。

业主大会的召开,应当告知乡(镇)政府、街道办事处和物业主管部门,邀请有关部门安排人员列席会议。

22、业主委员会的职责有哪些?

(一)召集并主持业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)执行业主大会的决议、决定;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,督促业主按时交纳物业服务费,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(五)监督管理规约的实施;

(六)业主大会赋予的其他职责。

23、业主委员会选举产生后到哪个部门备案?备案内容发生变更后怎么补办?

业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列资料向物业主管部门和乡(镇)政府、街道办事处备案:

(一)业主大会会议决议;

(二)业主大会议事规则;

(三)管理规约;

(四)业主委员会委员名单和基本情况;

(五)业主大会组织召开的情况;

(六)证明业主身份的材料;

(七)法律、法规规定的其他资料。

物业主管部门应当自收到前款规定资料之日起10日内,对符合条件的发给业主委员会备案证明,并出具业主大会和业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立帐户。

业主大会和业主委员会印章的管理,经业主(代表)大会半数以上通过,由乡(镇)政府、街道办事处保存和监督使用。

业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员发生变更的,业主委员会应当自变更之日起30日内,书面告知并提交履行变更程序的资料报物业主管部门和乡(镇)政府、街道办事处备案。

24、业主参加业主委员会委员选举应当符合哪些条件?

(一)具有完全民事行为能力;

(二)遵守国家有关法律、法规;

(三)遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;

(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

(五)具有一定的组织能力;

(六)具备必要的工作时间。

25业主委员会召开会议对出席人数以及通过决定人数有何要求?

业主委员会会议应当有2/3以上委员出席,作出决定时应当经全体委员过半数同意。

26、对业主委员会换届时的交接工作是如何规定的?

业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会;不及时移交的,乡(镇)政府、街道办事处应当协调督促其移交,公安机关应给予协助。

27、业主委员会委员资格在哪几种情形下将自行终止?

业主委员会委员有下列情形之一的,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,决定是否终止其委员资格:

(一)以书面方式向业主大会提出辞职请求的;

(二)拒不履行委员职责的;

(三)业主委员会过半数委员或者20%以上业主提议撤销其委员资格的;

(四)违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的;

(五)因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。

28、业主大会与业主委员会的活动经费来源于何处?

业主大会与业主委员会的活动经费及执行委员、委员的补贴,从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担,具体办法与标准由业主大会决定。

29、占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的,有哪些规定?

业主应当交纳车位场地使用费,收费标准由业主大会确定。车位场地委托物业服务企业管理的,物业服务企业可适当提取管理费用。

对于占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车,不具备收取车位场地使用费条件的,物业服务企业不得收取车位场地使用费,但是可以收取停车服务费。所收取费用全部用于停车场地的保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的物业服务费用。停车不得占用阻碍消防通道,不能影响正常行车,不得破坏绿化带进行停车。

业主对汽车有看管要求的(车辆划痕、盗抢等事项),应当与物业服务企业另行约定。

30、业主能否将住宅、车库及其他附属设施改变为经营性用房?

业主不得违反法律、法规和管理规约、临时管理规约,将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的,应当向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请,并经有利害关系的业主同意后,方可依法向有关部门办理相关手续。

31、住宅装饰装修服务协议包括哪些内容?

(一)装饰装修工程的实施内容和实施期限;

(二)允许施工的时间(一般为700-12001400-1900;

(三)废弃物的清运与处置;

(四)住宅外立面设施及防盗设施的安装要求;

(五)禁止行为和注意事项;

(六)装修保证金的收取和退还;

(七)违约责任;

(八)其他需要约定的事项。

32、物业服务企业对业主装饰装修有哪些管理职责?

业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续;按照规定需要报有关部门批准的,应当依法办理批准手续。

业主拒不办理登记、批准手续的,物业服务企业有权按照管理规约或临时管理规约,禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。装饰装修人员强行进入的,由物业服务企业报公安机关处理。

33、业主在物业管理活动中,享有哪些权利?

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督专项维修资金的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

34、业主在物业管理活动中履行哪些义务?

(一)遵守管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费;

(六)法律、法规规定的其他义务。

35、业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定,不得从事的行为有哪些?

(一)损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为;

(二)违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为;

(三)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理和绿化管理规定的行为;

(四)擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为;

(五)随意倾倒垃圾、杂物,或任意在阳台放置杂物、悬挂物品等违反市容环境卫生规定的行为;

(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为;

(七)占用消防通道等违反消防管理规定的行为;

(八)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为;

(九)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的,应当予以劝阻、制止,并及时报告有关部门依法处置。

36、对不负责任的物业服务企业怎样处理?

(一)向物业服务企业提出要求整改;

(二)若仍不见效的,向物业主管部门或所属地的乡(镇)政府、街道办事处进行投诉或处理;

(三)若仍不能协调,物业服务企业不能履行合同,召开业主大会,经专有部分建筑面积过半数且总人数过半的业主同意,解聘该物业服务企业。

37、什么是物业质量保修金?

是指房地产开发建设单位(以下简称开发建设单位)按照规定比例向物业主管部门交存的,作为保修期内履行保修义务保证的资金。

县物业主管部门负责本行政区域内保修金的收取、核算、退还等监督管理工作。保修金管理坚持“统一交存、权属明晰、专款专用、政府监管”的原则。

38、开发建设单位交存物业质量保修金的标准是多少?

(一)低层和多层结构(六层以下含六层)的住宅为21/平方米

(二)小高层(十八层以下)住宅为40/平方米

(三)高层住宅(十九层以上)为60/平方米;

(四)根据实际情况每年适时调整。

39、对开发建设单位交存质量保修金是如何规定的?

(一)开发建设单位不按规定交存的,由物业主管部门责令限期交纳,逾期仍不交纳的,并处以10万元以上30万元以下罚款;

(二)在商品房屋交付使用时,开发建设单位应当向业主提供保修金交存证明。未交纳保修金的项目,开发建设单位不得将商品房屋交付业主,业主有权拒绝接收。相关部门不得办理商品房屋综合验收备案手续,权属登记部门不予受理房屋确权登记手续;

(三)实行了商品房预售资金监管的项目,预售资金监管部门应在商品房屋交付前,按物业主管部门的要求,从预售款中一次性划转规定数额的保修金到指定专户,并告知开发建设单位。

40、开发企业对物业的保修期是多长时间?

(一)房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

(二)屋面防水工程不低于5年,有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于5年;

(三)外墙外保温工程不低于5年;

(四)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;

(五)电气管线、给排水管道、设备安装工程为2年;

(六)开发企业统一进行装饰装修的商品房装修工程为2年。

其他项目的保修期限和保修范围,由开发企业和业主在商品房销售合同和质量保证书中约定。已出保修期的物业自用部分,维修费用由业主自行负担。

41、怎样处理房屋质量问题?物业服务企业应该做哪些工作?

房屋根据维修责任人不同分为两种:

一是房屋在未超出房屋质量保修期,按照《商品住宅使用书明书》和《商品住宅质量保证书》等国家有关规定由开发商负责维修(业主个人原因造成的除外),物业服务企业无维修处理义务;

二是在保修期后,它又分为三部分:一部分是房屋共用部位、设施设备的小修,由物业企业负责,费用从所收取的物业服务费中列支;一部分是房屋共用部位、设施设备的大、中修、更新和改造,需动用住宅专项维修资金,物业服务企业无维修处理义务;一部分是业主自有部位的维修养护由业主自己负责,物业服务企业无维修处理义务。

42、什么是住宅专项维修资金?

住宅专项维修资金是指业主交纳的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

43、业主交存住宅专项维修资金的标准是多少?

(一)低层和多层结构(六层以下含六层)的住宅为21/平方米

(二)小高层(十八层以下)住宅为30/平方米

(三)高层住宅(十九层以上)为36/平方米;

(四)根据实际情况每年适时调整。

44、为什么要交存住宅专项维修资金?

物业共用部位、共用设施设备由多个相关业主区分所有,出了保修期后开发企业不再承担维修责任,在发生维修或更新改造时容易出现资金归集上的困难从而影响到对损害部位的维修和更新改造。

业主交纳的物业服务费不包括住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的费用,所以业主必须依法交纳住宅专项维修资金。

45、业主纳的住宅专项维修资金归谁所有?

业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有,自存入专户后,产生的利息和收益归业主所有。

我县住宅专项维修资金已纳入信息化管理,和专户银行联网,以小区为单位,按幢立账,核算到户,业主可登陆沂水县房地产管理办公室查询维修资金的本金及利息。

46、对业主不交纳住宅专项维修资金是怎么规定的?

业主在办理房屋权属证书时,必须提交住宅专项维修资金专用票据。未提交住宅专项维修资金专用票据的,权属登记部门不予受理权属登记手续。

47住宅专项维修资金的使用是怎么规定的?

维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。

计划使用是指采取一次投票集中表决多个计划维修项目的使用方式;一般使用是指采取传统方法一次投票表决一个维修项目的使用方式;应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。

业主表决方式可以采取常规表决,即经有利害关系的专有部门占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意,视为表决通过;也可以采用异议表决,即根据业主共同管理规约的约定,持不同意见的业主专有部门占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。

48、哪些费用不得从住宅专项维修资金中列支?

(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用;

(二)依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用;

(三)因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用;

(四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的维修和养护费用。

49、水、电、暖、环卫设施设备,是否能移交给专业经营单位收费服务终端到户?

住宅小区内专业经营设施设备,能达到一户一表收费到户的,由业主大会决定移交给专业经营单位的,专业经营单位应当接收。

专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同,向最终用户收取费用。

物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

50、物业长期空置时业主应当注意哪些事项?

业主长期空置物业时,应当告知(书面)物业服务企业,并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商,采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。

51、什么叫物业管理联席会议?应该由谁召集?

各乡(镇)政府、街道办事处应当建立物业管理联席会议制度,并设立物业管理机构,落实人员和经费,明确一名领导负责辖区内物业管理的有关工作。

社区物业管理联席会议由乡(镇)政府、街道办事处负责召集,由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。联席会议主要协调下列事项:

(一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况;

(二)物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题;

(三)物业管理区域内发生的突发事件及重大信访事件;

(四)物业管理与社区管理的衔接和配合;

(五)需要协调的其他物业管理事项。

52、如何处理业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位以及建设单位之间因物业管理发生的争议?

应当自行协商解决;协商不成的,可以向所属地的乡(镇)政府、街道办事处的物业管理部门或者联席会议申请调解,也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。

53、物业投诉的原则是什么?

(一)投诉要以事实和证据为依据;

(二)处理投诉要公开、公正、透明,谁的责任谁负责的原则;

(三)受理投诉要严肃认真,接待业主要诚恳、热情,做到件件有回音、事事有着落,努力遵守受理投诉时间要求,全心全意为用户服务。

54、哪些投诉不是物业投诉范围?

(一)投诉人所投诉内容不属于物业管理的范围;

(二)投诉对象、内容、要求不明确、无法查处的;

(三)投诉人和被投诉人曾达成调解协议并已执行的;

(四)已经或者应当通过诉讼、行政复议、仲裁解决的;

(五)在投诉事项办理期间重复投诉的;

(六)有关部门已经受理的;

(七)投诉人要求经济、财产和人身损害赔偿的;

(八)应由供水、供电、供暖、供气、有线电视等专营单位和相关主管部门解决的投诉;

(九)不符合法律、法规有关规定的。

55、什么是房屋安全鉴定?

房屋安全鉴定是人们根据力学和建筑结构的基础专业知识,依据相关的鉴定标准、设计规范和科学结论,借助检测工具和仪器设备,结合建筑结构设计和施工经验,对房屋结构的材料、承载力和损坏原因等情况进行检测、计算、分析和论证,并给出结论的一门科学。其主要目的是确保人民的生命和财产安全。

56、什么是危险房屋?

危险房屋(简称危房)为结构已严重损害,或承重构件已属危险构件,随时丧失稳定和承载能力,不能保证居住和使用安全的房屋。

57、哪些房屋需要安全鉴定?

(一)达到一定的使用年限,有老化迹象;

(二)主体结构出现裂缝、倾斜等异常迹象,危及房屋安全;

(三)改变使用功能,明显增加负荷,有可能危及安全;

(四)发生过自然灾害(如水灾、火灾、台风、地震),影响房屋正常使用;

(五)周边环境进行地下管线、基础、地下室施工及爆破震动作用;

(六)危及房屋安全、正常使用的其它情形。

未经安全鉴定的房屋,居民平时要定期观察房屋内墙壁、地板、天花板等位置是否存在沉降、倾斜和裂缝等现象,重点要注意观察裂缝出现的部分,这些都是房屋质量鉴定的项目(其中,由材料干湿变化引起的地面、墙面网状裂缝,或由热胀冷缩变形原因造成的裂缝不属于危险裂缝)。居民碰到类似情况须引起重视,并尽快进行房屋安全鉴定。

58、房屋裂缝有哪些表现?其危害性及重要性怎样?

所有的房屋中可以说都有裂缝,无处不在、无处不有,关键看部位。裂缝根据其成因,大致可划分为:

(一)收缩裂缝:由材料干湿变化收缩引起,一般在墙面上呈网状,两种不同的材料可能形成于其界面上;

(二)温度裂缝:由热胀冷缩变形引起,一般在房屋顶层(平屋面)沿圈梁的水平裂,沿窗角的竖裂,沿窗角或内纵墙的对角斜裂(两端多、大,中间基本没有),也有沿附墙烟囱的界面上;

(三)沉降裂缝:由地基基础不均匀(差异)沉降引起的墙体正八字形、倒八字形斜裂;由灰缝灰浆粉化压缩引起的上部水平裂;由支座沉降引起的钢筋混凝土梁的竖向开裂等等;

(四)变形裂缝:由变形引起的墙面交叉裂;纵横墙连接竖向裂;倾斜引起的断裂等等;

(五)结构裂缝:由荷载作用引起也叫荷载裂缝,如大梁下墙柱的多条竖向裂缝;梁板受力主筋处的横向水平裂缝、斜裂、跨中的环绕贯通竖裂;支座边的剪切斜裂;受拉杆件的横裂等等。

以上这些种类的裂缝中,属(一)、(二)和小量的(三)三种裂缝不属危险,属较大缝宽的(三)、(四)且缝宽在发展和(五)三种则属危险裂缝,但也不是绝对的,需要作现场鉴定分析,如火灾引起重要构件的开裂等。总之判定何种裂缝要与结构的受力状态联系起来分析,所谓“看部位”就是这个意思。

59、鉴定房屋安全的法律依据是什么?

《中华人民共和国建筑法》、《城市危险房屋管理规定》、《民用建筑可靠性鉴定标准》(GB50292-1999)和《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-99)、《临沂市城市房屋安全管理办法》。对工业建筑、公共建筑、高层建筑及文物保护建筑等房屋的安全鉴定,还应参照有关专业技术标准、规范和规程进行。

60、国家对房屋完好与损坏的程度如何评定?

分为五个等级:

(一)完好房:结构完好,装修完好,设备完好,且房屋各部分完好无损,无需修理或经过一般小修就能正常使用;

(二)基本完好房:结构基本完好,少量构件有轻微损坏;装修基本完好,小部分有损坏,油漆缺乏保养,小部分装饰材料老化、损坏;设备基本完好,部分设备有轻微损坏。房屋损坏部分不影响房屋正常使用,一般性维修可修复;

(三)一般损坏房:结构一般性损坏,部分构件损坏或变形,屋面局部渗漏,部分结构变形,有裂缝;装修局部有破损,油漆老化,抹灰和装饰砖小面积脱落,门窗有破损;设备部分损坏、老化、残缺,不能正常使用,管道不够通畅,水电等不能正常使用。房屋需进行中修或局部大修,更换部分构件才能正常使用;

(四)严重损坏房:结构严重损坏,结构有明显变形或损坏,屋面严重渗漏,构件严重损坏;装修严重变形、破损,装饰材料严重老化、脱落,门窗严重松动、变形或腐蚀;设备陈旧不齐全,管道严重堵塞,水、卫、电等设备残缺不全或损坏严重。房屋需进行全面大修、翻修或改建,才能正常使用;

(五)危险房:指结构已严重损坏,承重构件已属危险构件,随时可能丧失稳定和承载能力,不能保证居住和使用安全的房屋。

61、《危险房屋安全鉴定标准》划分鉴定结果分几级?

分为四个等级:

A:结构承载力能满足正常使用要求,未腐朽危险点,房屋结构安全;

B级:结构承载力基本满足正常使用要求,个别结构构件处于危险状态,但不影响主体结构,基本满足正常使用要求;

C级:部分承重结构承载力不能满足正常使用要求,局部出现险情,构成局部危房;

D:承重结构承载力已不能满足正常使用要求,房屋整体出现险情,构成整幢危房。

62、对被鉴定为危险房屋的,怎么进行处理?

(一)观察使用:适用于采取适当安全技术措施后,尚能短期使用,但需继续观察的房屋;

(二)处理使用:适用于采取技术措施后,可解除危险的房屋;

(三)停止使用:适用于已不能使用,也无修缮价值,但暂时不便拆除,且不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋;

(四)整体拆除:适用于整幢危险且无修缮价值,需立即拆除的房屋。

根据《临沂市城市房屋安全管理办法》第二十四条、第二十六条规定:经鉴定属危险房屋,并需要拆除重建时,有关部门应给予优惠政策。房屋所有权人或拆迁房屋的建设单位以危旧房名义进行翻建改造的,必须持有房屋鉴定机构的鉴定报告书。未经鉴定机构鉴定和出具危房鉴定报告的,有关部门不予立项,不得办理其它各项手续。

63、申请房屋安全鉴定需要提交哪些材料?

(一)一般性的房屋鉴定,申请人提供《房屋所有权证》(或证明其合法权益的有效凭证)原件供审验,并提供一份复印件;

(二)大型的公共建筑、结构复杂的建筑物及房屋司法(纠纷)鉴定还应提供房屋结构施工图纸、地质资料、竣工验收资料等;

(三)司法部门委托鉴定的房屋还应提供司法部门的书面委托书。

64、申请危房改造需要提交哪些材料?

申请危房改造的需提交如下资料,到所属地的乡(镇)、街道村镇建设办公室申请危房改造,并按程序依法审批后方可改造。

(一)城市规划区内的危房:

①房产证或土地证;

②身份证、户口本;

③修缮或翻建房屋的个人申请;

④房屋全景照片;

⑤房屋危险部位的照片;

(二)城市规划区外的危房:

①房产证或土地证,未有房产证或土地证的,需提交村委出具的是老宅基地证明;

②身份证、户口本;

③修缮或翻建房屋的个人申请;

④房屋全景照片;

⑤房屋危险部位的照片。

65、家庭装修应注意哪些事项?

居室装修安全往往被人们所忽视,其实由错误的装修方式所引发的事故不在少数。一般说来,在装修工程中应该注意以下几点:

(一)家装中需注意楼房地面不要全部铺装大理石。大理石比地板砖和木地板的重量要高出几十倍,如果地面全部铺装大理石就有可能使楼板不堪重负。特别是二层以上,因为未经房屋安全鉴定的房屋装饰,其地面装饰材料的重量不得超过40公斤/平方米;

(二)进行居室装修,不得随意在承重墙上穿洞、开槽、拆除连接阳台和门窗的墙体以及扩大原有门窗尺寸或者另建门窗,这种做法会造成削弱砌体抗力截面,减少砌体的承载能力,降低住宅的安全性能;另外,在开槽、凿洞时,无论是手工凿还是用冲击电钻凿,都将使墙体产生较大的振动,造成灰缝松动,破坏砂浆与砖或空心块材间的粘结,从而降低砌体的抗剪、抗压强度,损伤砌体的整体性,严重影响抗震能力,也缩短楼房使用寿命;

(三)阳台、卫生间的装修应尽量选用荷载小的材料,因为阳台过度超载会发生倾覆;

(四)厕浴间防水也是装修中一个关键环节。一般的做法是,在装修厕浴间前,先堵住地漏,放5厘米以上的水,进行淋水试验,如果漏水,必须重做防水;如果不漏的话,也要在施工中小心铺设地面砖,不要破坏防水层和擅自改动上下水及暖气系统;

(五)在居室装修中为了追求豪华,在四壁上贴满板材,吊顶镶上两三层立体吊顶,这种装修做法不可取。因为四壁贴满板材,占据空间较大,会缩小整个空间的面积,费用也花费较高,同时不利于防火。吊顶过低会使整个房间产生压抑感;

(六)选择电线时要用铜线,忌用铝线。由于铝线的导电性能差,使用中电线容易发热、接头松动甚至引发火灾。另外在施工中还应注意不能直接在墙壁上挖槽埋电线,应采用正规的套管安装,以避免漏电和引发火灾;

(七)将原有阳台封闭,如处理不当也会给结构安全留下较多隐患。对于设有栏板的梁式阳台,如在其上部用铝合金窗或用木窗三面封闭时,由于荷载增加不多,且均直接作用在梁上,不会对阳台结构带来明显不利的影响。但是,对于设有栏板的板式阳台,如在其正面上部采用铝合金窗或木窗,下部用砖将栏杆缝填实,阳台封闭后,相当于在悬臂板端增加了较多的局部荷载,这些荷载在板上有效分布宽度不大,可能直接影响到悬臂板本身的强度和刚度,严重的还会造成相应横向承重墙体的开裂,或者悬臂板的断裂、倒塌;

(八)在楼板下设置悬挂吊柜或任意移动分隔墙,都会使板楼增加局部集中荷载,而导致楼板超载,给房屋留下安全隐患;

(九)将外阳台改成厨房或卧室此举不可取,因为外阳台楼板的承重力一般不大,而外阳台改成厨房或卧室后会使阳台楼板受力增大,很可能会导致楼板断裂脱落;

(十)过量的装修会造成室内环境污染物超标。室内环境污染物:室内氡浓度、游离甲醛浓度、苯浓度、氨浓度、TVOC浓度,不能超过国家现行相关标准的规定;

 

住宅室内空气污染物浓度限量

序号

项目

限量

1

200Bq/m3

2

游离甲醛

0.08mg/m3

3

0.09mg/m3

4

0.2mg/m3

5

总挥发性有机化合物(TVOC)

0.5mg/m3

 

(十一)装修时有些部位应选用安全玻璃。安全玻璃是指符合现行国家标准的钢化玻璃、夹层玻璃及由钢化玻璃或夹层玻璃组合加工而成的其他玻璃制品,如安全中空玻璃等。单片半钢化玻璃(热增强玻璃)、单片夹丝玻璃不属于安全玻璃。现在越来越多人喜欢使用玻璃装饰,但在装修装饰中使用的玻璃,需要特别注意安全性,特别是要求使用安全玻璃的部位,如:7层及7层以上建筑物外开窗;面积大于1.5平方米的窗玻璃,或玻璃底边离装修面小于500毫米的落地窗;幕墙(全玻幕墙除外);倾斜装配窗、各类天棚(含天窗、采光顶、吊顶);室内隔断、浴室围护和屏风;楼梯、阳台、平台走廊的栏板和中庭内栏板等等。

66、房屋安全责任人对房屋安全负有哪些责任?

房屋安全责任人必须按照设计使用功能正确使用房屋,同时必须履行定期检查、维修保养责任,发现有安全隐患时应及时委托房屋安全鉴定机构进行安全鉴定,按照鉴定意见进行处理。

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67、在售楼处选房时应注意哪些关键事项?

当您选定中意的楼盘,来到售楼处,面对热情似火的销售员时,务必要保持冷静的头脑。销售人员的答复、承诺不作为今后发生纠纷时的法律依据,一切以购房合同及补充协议为准。在售楼处选房时应注意以下事项:

(一)关于销售面积的问题。您应当要求销售人员明确答复是按照建筑面积销售还是套内建筑面积销售(二者主要差别在于:建筑面积包含公摊面积,而套内建筑面积不包含);

(二)关于房屋销售价格的问题。您在售楼书上往往看到楼盘“均价”这个词,顾名思义均价当然是这个项目的平均价格,但您会发现往往想买的房子与打出的“均价”会有很大的差距。一般来说,多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层;而高层塔楼在6-8层,户型位置多为东、西向;一层二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差5%-8%,塔楼在15%-20%之间;

(三)关于入住时间的问题。是否能按时入住,入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书;

(四)关于入住条件的问题。入住时水、电、电话、闭路监控系统是否能够正常使用,是否保证煤气、有线电视、宽频网络入户的正常使用,以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施是否能正常使用;

(五)关于小区内车位的问题。小区总车位数,车位是地上还是地下,是否能保证每户一个车位。车位收费标准,是否可售。

(六)查看经过备案的开发企业与物业企业签订的《前期物业服务合同》和《临时管理规约》。《前期物业服务合同》内容包括物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费的起始时间、合同终止情形和物业承接查验等。《临时管理规约》内容包括小区入住后的一些管理规定。

68、定金与订金有什么区别?

在商品房交易中,所说的订金与定金在法律上是有明显区别的。定金是一个规范的法律概念,是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中,买家履行合同后,定金应当抵作价款或者收回;根据我国《担保法》第六章规定,若买家不履行合同,无权要求返还定金;若开发商不履行合同,应双倍返还定金;定金应以书面形式约定,不得超过合同标准额的20%。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并支付了定金,即产生相应的法律后果。订金并非一个规范的法律概念,实际上它具有预付款的性质,是当事人的一种支付手段,并不具备担保性质。商品房交易中,如买家不履行合同义务,并不表示他丧失了请求返还订金的权利;反之若开发商不履行义务亦不须双倍返还订金,但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。

值得一提的是,签订正式的房屋预售合同之前,买卖双方签订的有关认购书(或称意向书)并不是房屋购买合同,不具备房屋预售合同的法律效力,只是一份广义的合同。若认购书中有定金条款,则若购房者在签订认购书后反悔,开发商有权没收购房者的定金;若开发商违约,不与购房者签订正式的预售合同,则购房者有权要求开放商双倍返还定金。如果认购书中违约的只是订金,那么就不具备定金的法律后果了。由此可见,定金与订金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同,在签订购房合同时,购房者应对此有充分的理解,并根据自己的实际情况慎重行事。

69、新房交验应注意哪些事项?

(一)房屋外观及内部结构是否与售房说明一致,门洞尺寸是否便于家具出入;

(二)门、窗是否稳当、密封,是否在开关时发出杂音;

(三)地板、墙面、天花板是否有空隙、裂缝、水渍,抹灰是否脱落;

(四)可视、对讲系统是否正常;

(五)开关是否开关自如,插座是否有电(请使用试电笔测试);

(六)卫生间、厨房是否给、排水顺畅,马桶、浴缸是否运作正常、是否有裂痕、少配件;

(七)卫生间、厨房地漏是否够用(防止发生意外时外流);

(八)操作台尺寸、流线是否符合使用;

(九)厨房、卫生间地面应放水24小时,检查楼下的天花板和相邻墙面是否有渗漏;

(十)用尺子将各房间内径尺寸量清楚,并仔细记录下来,便于装修设计和买家具。

70、开发商不能按照合同约定及时交房怎么办?

《商品房预售管理条例》规定,房地产开发企业应当按合同约定,对符合交付使用的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因,需延期交付的,房地产开发企业应当及时告知买受人。开发企业如果违反上述规定,购房者按照合同约定进行索赔。

71、商品房出现质量问题由谁负责?

如果商品房出现质量问题,可依据《建筑工程质量管理条例》(国务院令第279号)及《山东省商品房质量保证书和使用说明书试行办法》(鲁建发〔199830号)的有关规定执行,在保修期内的质量问题,由开发企业负责维修;在保修期以外的由业主申请使用商品房专项维修资金进行维修;因业主使用不当或擅自改动结构、设备位置和不正当装修造成的质量问题,由业主自己负责;经有资格的鉴定、检测部门的鉴定,住宅结构质量不合格且无法修复的商品房,开发企业应予以退房。

72、《山东省物业管理条例》对损害其他业主合法权益行为的处置有何规定?

《山东省物业管理条例》规定,对业主损害房屋承重结构等违反房屋装修规定的行为;违规搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为;侵占损坏楼道、绿地的物业公共部位、公用设施设备等违反物业管理规定的行为;擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为;随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为;堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品、排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为;占用消防通道等违反消防管理规定的行为;赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为。物业服务企业、业主委员会应当予以劝阻、制止,并报告有关部门。有关部门可给予警告,责令限期改正;逾期未改正的,处以2000元以上1万元以下的罚款。给其他业主造成损失的,应当依法承担民事责任。

73、物业服务企业收取停车管理费的,在停车管理中应承担何种责任?

物业服务企业应负责车辆的看管和停车秩序的维护,具体包括:有机动车、非机动车管理制度和管理方案;对进入小区的机动车进行登记、发放凭证,出门凭证放行;保证停车有序,24小时内设有专人看管;业主、物业使用人对车辆有单独看管要求的,应签订车辆看管协议,明确权利和义务(包括盗窃、划痕等)。

74、业主对物业企业擅自提高物业费的行为该怎办?

《山东省物业管理条例》第七十二条规定,物业服务企业违反规定擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,业主委员会或者业主有权拒绝。物业服务企业依约履行义务的,业主应当按时交纳物业服务费,不得以任何理由拒绝交纳。物业产权转移时,业主应当结清物业服务费。

75、业主不交物业服务费是不是违规行为?

国务院《物业管理条例》明确规定了“按时交纳物业服务费用”是业主在物业管理活动中应尽的义务。《山东省物业管理条例》第二十四条明确规定“业主应该根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”,《山东省物业管理条例》第六十七条规定,违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

76、法律对房地产案件的诉讼时效是怎么规定的?

涉及房地产纠纷的诉讼时效规定,适用民法和行政法的有关时效规定,有以下几种:

(一)一般时效:是指其他法律有特别规定除外的诉讼时效,通常适用《民法通则》第一百三十五条规定的诉讼时效为二年,从权利人知道或应当知道权利被侵害之日起计,超过二年,人民法院不予受理。

(二)特别时效:是指《民法通则》第一百三十六条第三项的规定“身体受到伤害要求赔偿的”、“延付或者拒付租金”的情况,诉讼时效为一年,超过一年的,人民法院不予受理。如果是建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落等原因使身体受到伤害要求赔偿的,诉讼时效也为一年,超过一年的,人民法院不予受理。

(三)最长时效:指《民法通则》第一百三十七条的规定“从权利被侵害之日起超过二十年”的,人民法院不予受理,换言之,即权利人不知道或者不应该知道自己的权利被侵害,请求人民法院保护也应在二十年时效之内提出,超过二十年,人民法院不予保护。

(四)根据《行政诉讼法》第三十八条规定,通过行政复议的行政房地产纠纷案件,其诉讼时效为十五日,自收到复议决定之日起计算;没有经过行政复议的房地产纠纷案件,时效为三个月,从知道作出具体的行政行为之日起计算。

(五)根据《行政诉讼法》第三十九条规定,对行政处罚不服的诉讼时效为三十天。如《土地管理法》第五十二条规定:对行政处罚不服的,可以在收到处罚决定三日起三十日内向人民法院提起诉讼。但是由于作出具体行政处罚的行政机关没有告知当事人的诉讼权或者起诉期限的,致当事人逾期向人民法院起诉的,可按照最高人民法院《关于贯彻执行〈行政诉讼法〉若干问题的意见》 (试行)第三十五条的规定,其诉讼期限从当事人实际知道诉讼权或起诉期限时计算,时效为一年,超过一年的,人民法院不予受理。

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