沂水县人民政府办公室
关于印发沂水县深入推进老旧小区改造实施方案的通知
沂政办发〔2020〕65号

各乡镇（街道）人民政府（办事处），沂水经济开发区，县政府各部门：

《沂水县深入推进老旧小区改造实施方案》已经县政府研究同意，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

沂水县人民政府办公室
2020年12月28日

（此件公开发布）

沂水县深入推进老旧小区改造实施方案

为深入推进老旧小区改造，不断提升老旧小区人居环境品质，增强居民的获得感、幸福感和安全感，根据中央和省、市决策部署及有关文件精神，结合我县实际，制定本方案。

一、总体要求

（一）改造范围。2005年12月31日前在城区范围内国有土地上建成，失养失修失管严重、基础配套设施不完善、公共服务和社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（不含住宅拆除新建）。

（二）改造内容。对老旧小区及相关区域的建筑、环境、配套设施等进行基础改造、完善提升，基础类改造主要是拆违拆临、安防、环卫、消防、道路、照明、绿化、水电气暖、光纤、建筑物修缮、管线规整等，突出解决基础设施老化、环境脏乱差问题；完善类改造主要是完善社区和物业用房、建筑节能改造、加装电梯、停车场、文化、体育健身、无障碍设施等，完善配套服务设施，提升小区环境品质；提升类改造主要是完善社区养老、托幼、医疗、家政、商业设施以及智慧社区等。具体标准参照《沂水县老旧小区综合整治改造内容及指导标准》（附件2）等有关规定执行。

（三）改造目标。到“十四五”末，在完成2000年前建成的老旧小区改造基础上，确保完成2005年前建成老旧小区改造任务的85%以上，力争全部完成，建设宜居整洁、安全绿色、设施完善、服务便民、和谐共享的“美好住区”。

（四）改造原则和工作机制。坚持政府主导、群众参与、各方支持、多元融资、统筹推进的原则。建立县政府抓总，县住房保障中心牵头，乡镇（街道）、社区居委会具体组织实施的长效工作机制。

二、组织实施

（一）计划申报。相关乡镇（街道）、社区居委会，对全县老旧小区进行调查摸底，建立老旧小区数据库，坚持居民自愿、自下而上的原则，合理确定改造项目和时序，形成沂水县老旧小区改造总体计划（2020—2025）和分年度计划。

1．征集改造需求。乡镇（街道）、社区居委会或业主委员会做好群众工作，把老旧小区改造工程作为凝聚人心的重要抓手，加大宣传力度，动员群众广泛参与，认真征求居民意愿，根据小区现状及群众诉求确定改造小区、改造内容及改造完成后的物业管理模式，形成改造项目清单。

2．制定初步方案。坚持“清单+标准”“必选+可选”原则，优先推进水电暖气网等政府兜底性基础设施建设，满足群众基本需求。在此基础上，完善和提升养老、健身、家政等服务设施，做到能改则改、应改尽改。按照“一区一策”的原则，引导居民通过住宅专项维修资金、小区公共收益、捐资捐物等渠道出资，制定初步改造方案及预算；供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等各专业经营单位同步制定初步改造方案。

3．公示改造方案。初步改造方案，须在改造小区范围内进行公示，广泛征求居民意见，公示时间不少于5个工作日。公示结束后，向县住房保障中心提报，列入下一年度全县改造计划。

（二）计划确定。由县发改、财政、行政审批、住房保障等部门对提报的改造计划进行联合审查，确定下一年度项目安排，报经县政府批准。

（三）项目实施。按照年度改造计划，落实方案审查、招投标、工程实施和监管等具体工作。

1．方案审查。改造方案由县发改、财政、行政审批、住房保障等部门联合审查批准。在不新增建设用地、不新增污染物排放的情况下，优化老旧小区改造立项、土地、环评等手续。

2．质量管控。严格执行公开招标程序和施工标准，择优选择施工队伍、监理公司、建筑材料和产品，强化监督管理和跟踪审计，确保工程质量。涉及水、电、气、暖、通信、有线电视等改造项目的，由专业经营单位依法组织实施。

（四）竣工验收。项目完工后，建设单位按照有关规定组织竣工验收，同时邀请居民代表参加。涉及水、电、气、暖、通信、有线电视等改造验收的，由专业经营单位按有关政策组织实施。验收通过后，及时完成工程决算，做好资料整理、归档和移交。

（五）物业管理。将改造后的老旧小区纳入社区治理范畴，强化基层党组织领导，以“沂蒙红色物业”党建联建推动共建共治共享，综合采取专业化物业管理或乡镇（街道）、社区统一管理等模式，逐步实现改造后老旧住宅小区物业管理全覆盖。对接管老旧小区的物业企业，县财政制定扶持政策给予适度补贴，做到“改造一个、确保管好一个”，巩固老旧小区改造成果。

三、创新改造方式和融资模式

按照“不增加政府隐性债务、保持房地产市场平稳健康发展、培育形成相对稳定现金流、引入社会资本”要求，运用系统思维、市场手段，用足用好大片区开发等政策，在多元融资上下功夫、创新老旧小区及小区外相关区域“4＋N”改造方式和融资模式。

（一）大片区统筹平衡模式。把一个或多个老旧小区与相邻的旧城区、棚户区、旧厂区、城中村、危旧房改造和既有建筑功能转换等项目捆绑统筹，生成老旧片区改造项目，加大片区内D级、C级危房改造力度，做到项目内部统筹搭配，实现自我平衡。

（二）跨片区组合平衡模式。将拟改造的老旧小区与其不相邻的城市建设或改造项目组合，以项目收益弥补老旧小区改造支出，实现资金平衡。

（三）小区内自求平衡模式。在有条件的老旧小区内新建、改扩建用于公共服务的经营性设施，以未来产生的收益平衡老旧小区改造支出。

（四）政府引导的多元化投入改造模式。政府引导，通过居民出资、政府补助、各类涉及小区资金整合、专营单位和原产权单位出资等渠道，统筹政策资源，筹集改造资金。

（五）鼓励探索多种模式。引入企业参与老旧小区改造，吸引社会资本参与社区服务设施改造建设和运营。

四、创新支持政策和配套措施

（一）加强规划统筹。县自然资源和规划、住房保障等部门组织编制老旧片区改造实施方案，测算所需投资和未来收益，合理划分改造区域，优化资源配置，策划、设计可以产生现金流的老旧片区改造项目。对在小区内及周边新建、改扩建社区服务设施的，在不违反国家有关强制性规范、标准的前提下，可适当放宽建筑密度、容积率等技术指标。

（二）探索土地支持政策。县财政每年从土地出让金中拿出一定比例资金用于老旧小区改造。积极探索土地出让支持大片区统筹改造或跨片区组合改造的政策措施。把大片区统筹改造和跨片区组合改造与城镇低效用地再开发项目统筹谋划，并结合实际给予相应政策支持。老旧小区“15分钟生活圈”内城镇低效用地再开发整理腾出的土地，优先用于建设社区服务设施。

（三）创新财政资金政策。积极争取中央、省、市补助资金，县财政在预算中统筹安排资金用于老旧小区改造，可采取投资补助、项目资本金注入、贷款贴息等方式，发挥财政资金引导作用。做好对纳入省项目库老旧小区改造试点任务或“4＋N”融资试点任务的项目年度绩效评价工作，为争取下年度上级预算倾斜做好准备。严格执行专项债券用于有收益的公益性资本支出的规定，对符合条件的老旧小区改造项目通过发行地方政府专项债券筹措改造资金。整合涉及老旧小区的民政、城市建设和管理、文化、卫生、商务、体育等渠道相关资金，统筹投入老旧小区改造。

（四）创新不动产登记做法。小区内增加公共建筑的，立项前与社区居委会、小区业主委员会等相关方达成权属协议，在产权明晰的基础上，探索所增加公共建筑不动产登记的具体做法。

（五）强化专营设施协同改造。老旧小区内入户端口以外需要改造的供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等专业经营设施，产权属于专营单位的，由专营单位负责改造；产权不属于专营单位的，专营单位要承担专营设施设备改造费用，政府通过“以奖代补”等方式，支持专营单位出资改造，与老旧小区改造同步设计、同步实施。改造后的专营设施产权移交给专营单位，并由专营单位负责维护管理。

（六）加大信贷支持。中国农业发展银行等政策性金融机构，要积极向上争取政策资金支持，在依法合规、风险可控的前提下，加大对老旧小区改造项目的金融服务力度，优化贷款流程和授信进度，提供信贷资金支持。支持商业银行、基金公司等金融机构创新金融产品，改善金融服务，为老旧小区改造项目及居民户内改造和消费提供融资支持。

五、保障措施

（一）加强组织领导。成立沂水县老旧小区综合整治改造工作领导小组，综合协调项目审批、融资和资金保障、专营设施改造、宣传报道等工作，统筹推进全县老旧小区改造工作。各职能部门要密切配合，齐抓共管，形成工作合力。各乡镇（街道）要成立相应工作机构，层层压实责任，推动工作落实。各部门单位职责分工如下：

1．县住房保障中心：负责牵头老旧小区改造政策制定及实施。负责全县老旧小区改造规划和年度改造计划编制、改造标准制定；会同发改和财政部门争取国家和省有关政策及补助资金支持；搞好项目日常调度、统计上报、督导考核和评价等工作。

2．县发改局：负责争取老旧小区改造等保障性安居工程配套基础设施建设中央预算内资金；督导协调供电单位做好老旧小区供电设施设备改造和移交工作。

3．县财政局：负责统筹安排上级奖补资金；配合住房保障、发改等部门争取中央、省、市补助资金和对符合条件的老旧小区改造项目发行专项债券；指导做好老旧小区专项补助资金使用的预算绩效管理工作。

4．县行政审批服务局：做好立项及相关手续的办理。

5．县住建局：督导协调供水单位做好老旧小区供水设施设备改造和移交工作；监督老旧小区改造工程质量、招投标工作；做好老旧小区住宅增设电梯工作。

6．县公安局：协助做好老旧小区改造过程中“雪亮工程”等视频监控的规划设计和指导。

7．县民政局：发挥基层群众性自治组织基础作用，指导乡镇（街道）做好老旧小区改造社区协商、民意征求和群众参与等工作；对按照标准配建的社区养老服务设施纳入相关专项资金补助范围。

8．县司法局：协助相关乡镇（街道）、住房保障中心调处好老旧小区改造过程中的矛盾纠纷。

9．县自然资源和规划局：负责老旧小区内及周边新建、改扩建公共服务和社会服务设施等的规划、用地、不动产登记手续；统筹老旧小区片区规划和项目设计；协助做好老旧小区住宅增设电梯工作。

10．县综合行政执法局：负责做好督导协调供热、供气改造工作，处理小区内的私搭乱建、违规设置的户外广告以及侵占绿地违法行为的行政处罚工作。

11．县审计局：负责做好老旧小区改造资金的审计监督工作。

12．县工信局：督导协调联通、电信、移动、铁塔、有线电视等专营单位的改造工作。

13．县市场监管局：按照国家法律法规和有关标准、安全技术规范，对新装电梯、改造后的电梯实施监督检验，对在用电梯实施定期检验。

14．县体育事业发展中心：负责按照国家有关要求提出体育设施配建标准，统筹设施布局并做好验收。

15．县地方金融发展服务中心：负责协调金融机构加大金融支持力度，落实上级金融支持老旧小区改造政策措施。

16．县消防救援大队：指导老旧小区消防设施及应急救援设施的维修、更新、改造。

17．县商务局：指导乡镇（街道）完善社区商业、便民市场、家政服务等设施，将符合条件的老旧小区社区商业设施纳入相关专项资金补助范围。

18．县教育和体育局、财政局等相关部门根据各自职责，指导和支持老旧小区改造所涉相关专项工作的推进。

19．供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等专业经营单位要承担专营设施设备改造费用，同步完成改造或迁移任务；负责做好相关专业经营设施接收管理。

（二）强化统筹谋划。要因地制宜、突出重点，优先改造涉及居民安全需要和基本生活需求的项目。要统筹推进、同步实施，做到小区改造、拆违拆临、专业经营设施设备改造升级、地下与地上设施改造同步实施、同步交付使用。

（三）健全推进机制。积极构建政府抓总，住房保障部门牵头，乡镇（街道）具体组织实施，相关部门共同参与的长效工作机制，建立工作例会、信息报送、定期通报、巡查督查等制度，及时研究协调解决有关重大事项和问题。要将专业经营单位出资改造情况纳入对专业经营单位及其负责人的经营考核内容。

（四）加强监督检查。邀请人大代表、政协委员、社会各界群众，参与对全县老旧小区改造工作的监督和检查。建立老旧小区改造评价机制，对改造项目民意协商、方案编制、改造成效和居民满意度，定期开展评价。发挥各类新闻媒体作用，加大对老旧小区改造工作的宣传引导，强化居民的主人翁意识，为工作推进营造良好的舆论氛围。

附件：1．沂水县老旧小区综合整治改造工作领导小组成员名单

　　　2．沂水县老旧小区综合整治改造内容及指导标准