沂水县人民政府
关于印发《沂水县物业管理办法》的通知
沂政发〔2000〕46号

各乡镇人民政府、县府各部门：

《沂水县物业管理办法》业经县政府研究同意，现予以印发，望认真遵照执行。

二〇〇〇年八月九日

沂水县物业管理办法

第一章　总则

第一条　为规范我县物业管理活动，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，根据国家、省、市有关规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条　沂水县行政区域内的物业管理均适用本办法。

第三条　本办法所称物业，是指已建成并交付使用的各类房屋和相配套的公用设施、设备及公共场地。

本办法所称物业管理，是指物业管理企业接受业主或业主委员会的委托，根据物业管理委托合同进行专业管理与服务的活动本办法所称业主，是指物业管理范围内各类房屋的所有权人。

本办法所称业主委员会，是指由业主大会选举产生并在物业管理区域内代表全体业主实施自治自律管理的组织。

第四条　沂水县房地产管理局是本辖区内的物业管理主管部门。

物业管理主管部门的主要职责是：

（一）根据有关物业管理的法律、法规和规章，制定具体的管理办法；

（二）依照法定程序审核报批物业管理企业的设立；

（三）负责物业管理企业的资质管理；

（四）对物业管理企业的经营和管理进行监督、检查；

（五）会同有关部门对物业管理公共性服务费、维修基金及特约服务费收取使用进行监督；

（六）负责组织对从事物业管理工作人员进行培训；

（七）负责对业主大会及业主委员会的工作进行监督、指导；

（八）负责物业管理的创优达标工作。

第五条　物业管理应遵循公平、自愿，便民，互利和实施业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。

第二章　业主大会及业主委员会

第六条　有下列情形之一的，物业管理主管部门应会同开发建设单位组织召开第一次业主大会，选举产生业主委员会：（一）公有住宅出售率达30%以上；（二）住宅小区（含居民点）人住率达50%以上。

第七条　业主委员会由业主大会选举产生，并经物业管理主管部门登记备案，业主委员会委员应当由业主担任。

第八条　业主大会由全体业主组成。

业主大会作出的决议，应当经全体业主过半数通过。表决权实行一户一票或一楼一票（楼代表由本楼业主表决产生）。

业主委员会每年至少召开一次业主大会；经百分之十五以上业主提议，业主委员会应当就所提议题召开业主大会。

第九条　业主委员会主任、副主任和委员由业主大会在全体业主中选举产生。业主委员会根据物业的规模由五人到十五人组成。业主委员会每届任期两年。

第十条　业主委员会在业主大会的监督指导下，履行下列职责：（一）召集并主持业主大会，报告物业管理的实施情况;（二）制订业主公约、业主委员会章程；（三）通过公开招标选定物业管理企业，与物业管理企业订立，变更或解除物业管理合同;（四）监督公用设施、设备及公共场地的使用；（五）审定物业管理企业提出的年度物业管理计划；（六）听取业主的意见和建议、监督和评价物业管理企业的工作（七）业主大会赋予的其它职责。

第十一条　业主公约生效之前，业主和使用人应遵守开发建设单位制定的管理规定。

第十二条　业主委员会应当定期召开会议，其决定必须经全体委员半数以上通过方有效业主委员会召开会议时，应邀请政府有关部门及街道办事处 居委 代表、公安派出所，物业管理企业等单位参加。

第十三条　业主公约是有关物业使用、维修和管理服务活动的行为规范，对全体业主和使用人均具有约束力。业主公约自业主大会审议通过之日起有效。

第三章　物业管理企业与市场管理

第十四条　物业管理企业是指依照法定程序设立，以物业管理服务为经营业务，并且有企业法人资格的经济组织。

物业管理企业必须依法向物业管理主管部门申领物业管理企业资质证书，到工商行政主管部门注册登记后，方可从事物业管理工作。

物业管理企业享受国家对第三产业的优惠政策。

第十五条　物业管理企业的资质申报要符合下列条件：

（一）有企业名称、章程、固定的办公场所和足够的经营场所；

（二）拥有管理建筑面积1万平方米以上物业的能力；

（三）有10万元以上的货币注册资金；

（四）企业法定代表人和一定数量的专业技术及管理人员的岗位职称证件；

（五）有关规定的其它资料。

第十六条　物业管理企业根据与业主委员会签订的《物业管理委托合同》、承担物业的管理工作。

（一）《物业管理委托合同》由县物业管理主管部门统一颁发。

（二）物业管理企业应当自合同生效之日起十五日内。将（物业管理委托合同》报县物业管理主管部门备案。

第十七条　物业管理企业需要变更登记事项或撤销的，应当到县物业管理主管部门、工商行政管理部门办理变更或注销登记手续。

第十八条　物业管理委托合同期满一方不再续签的，应当在合同期满前两个月通知对方，由业主委员会在合同期满前确定新聘用委托的物业管理企业。物业管理委托合同期满前，物业管理企业破产或被撤销的，由县物业管理主管部门指定一家物业管理企业临时实施该区域的物业管理，至业主委员会委托新的物业管理企业止。在合同执行期间发生争议的，在争议解决之前，合同双方不得停止履行义务。

第十九条　物业管理企业应当在物业管理委托合同终止或解除后的十后之内，向业主委员会办理下列事项，并报县物业管理主管部门备案：

（一）物业管理服务费按实结算，多退少补；

（二）移交全部物业档案资料和有关财务帐册；

（三）修交业主共有的房屋，场地和其它事务。

第四章　物业管理服务

第二十条　物业竣工后，开发建设单位必须向有关部门申请综合验收 综合验收合格的，方可办理移交手续。

第二十一条　物业业主委员会成立前，物业管理工作由开发建设单位负责，费用由开发建设单位承担。非住宅小区的物业管理在业主委员会成立前，由产权人按有关规定管理。

第二十二条　物业业主委员会成立后，开发建设单位将物业移交给业主委员会，并提供下列资料：

（一）物业建设文件；

（二）物业规划图、竣工总平面图；

（三）房屋及配套公用设施、设备竣工图；

（四）地下管道网图；

（五）质量验收资料；

（六）其它必要资料。

第二十三条　开发建设单位移交物业时，应按下列标准一次性无偿提供管理用房，其产权归全体业主共同所有。

（一）物业建筑面积5万平方米以下的100平方米；

（二）物业建筑面积5万平方米以上的150平方米。

开发建设单位应按物业总建筑面积千分之五的比例，以成本价一次性提供物业管理经营用房，其购置费用可以从物业维修基金中暂支，其收入首先用于抵顶购房款，然后用于补充物业的管理费用。

第二十四条　物业管理企业向业主和使用人收取物业管理服务费、收费项目和标准向物价主管部门申报，由物价部门会同物业管理主管部门以独立小区为单位核定。物业管理服务收费接受物价和物业管理主管部门的监督检查。

第二十五条　物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。物业管理公共性服务费的收支情况，每半年向业主公布一次，接受业主的监督。

第二十六条　物业管理企业为业主提供的公共卫生清洁、公用设施维修养护和保安. 绿化等公共性服务收费，实行政府定价，分等定级，优质优价；为业主提供代办性服务收费，实行政府指导价；为业主提供特约服务，实行协商定价。

第二十七条　物业管理服务内容一般应包括：

（一）房屋公共部位及其附属设施的维修养护；

（二）永、电等设施的运行服务；

（三）生活垃圾收集和环境清扫保洁；

（四） 物业管内车辆行驶及停放秩序和安全管理；

（五）协助当地公安机关或保安组织搞好物业管理区域内公共秩序及安全巡查工作；

（六）绿化、硬化等设施的养护管理；

（七）通知有关单位维修有关市政公用设施；

（八）开设便民服务箱和服务热线；

（九）物业管理委托合同确定的其他事项。

第二十八条　物业管理企业应当保持住宅和公共设施完好，环境整洁优美，公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并行使以下职责：

（一）按照有关规定的管理标准和服务规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划、实施管理服务；

（二）依照《物业管理委托合同》对物业实施管理服务；

（三）依照《物业管理委托合同》和有关规定收取管理服务费用；

（四）有权制止违反业主公约的行为，并要求限期改正 赔偿损失；

（五）有权要求业主委员会协助管理；

（六）对物业管理区域进行全面的巡视检查，定期对生宅的公用部位，公用设备印公共设施进行养护；

在物业管理范围内有权禁止下列行为：

1、践踏、占用绿化地：

2. 损毁园林；

3、占用通道、停车场等公用设施和场地；

4、乱抛、乱堆、焚烧垃圾；

5.制造超标准噪音；

6．乱落、乱建、乱涂，乱画；

7. 雉放或随意使用男燃、易爆、剧毒、放射性等物品；

8、政府或业主公约明令禁止的其他行为。

（七）定期听取业主委员会、业主．使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；

（八）可以实行多种经营，以其收益补充物业管理经费。

第二十九条　房屋分户门内的维修，由业主自行负责单位建筑物内共同设施的维修责任，由物业管理企业负责：非业主专用的公用设施、设备和公共场地的维修资任南收益人或有关部门负责；出租房屋的维修费任，由当事人双方在租赁合同中约定。

第三十条　公有住宅和商品住房出售时，应当设立物业维修器金。物业维修基金设立的具体标准和办法，按国家建议部、财政部建住房[1998]213号文件规定执行。

第三十一条　业主专用的公用设备印公共场地的维管费用，由业主依其所拥有的`类筑物份额按比例分拒： 依照本办法设立物业维修基金的,在物业维修基金中列支。

单体建筑物内共用设施的维修费用，白业主依其所拥育的建筑物份额按比例分担；依照本办法设立物业维修基金的，在物业维修基金中列支。

非业主专用的公用设施、设备和公共场地的维修养护费用，当收益人或有关部门承担。

第三十二条　业主专用的房屋及其附总设施彩响市容或危及公共安全的，业主应及时维修、拖延或拒不维修的、物业管理企业可进行强制性维修，费用由业主承担。在保修期内新建物业的维修，按国家规定或房屋出售合同规定的期限由开发建设单位负责维修；委托物业管理企业保修的，保修费用由双方另行约定。

第三十三条　业主转让住宅，其物业管理基金账户中剩余部分的费用不予退还，继续用作住宅的共有部位、共用设施和公共设施的维修.更新，其中由业主交纳的剩余部分，占受让人向转让人支付。

第三十四条　供电、通信.有线电视等市政公用设施的管理单位，可以按规定将物业管理区域内有关服务事项委托给物业管理企业实行统一服务，委托服务费用按有关规定或委托合同执行。不实行委托服务的，应由有关市政公用设施管理单位服务到户。

第三十五条　供水、供电.道路、排水、通信．有线电视等市政公用设施在物业管理区域内的新增、维修更新和改造工程，应当向物业管理企业通报，按有关规定办理施工手续，并做好施工后的恢复工作。

第三十六条　物业管理企业可以开展并应当支持社区服务工作。社区服务工作应当遵守物业管理的有关规定。

第五章　法律责任

第三十七条　县物业管理主管部门应当建立投诉受理制度，接受业主委员会、业主、使用人和物业管理企业对违反本办法行为的投诉。

第三十八条　对未经批准从事物业管理经营的，由物业管理主管部门责令停止违法行为，没收非法所得，并处以一万元以下罚款。对符合从业经营的，责令其限期补办手续。

第三十九条　物业管理企业违反规定收取费用的，由物价部门依法给予处罚：违反工商行政管理规定的，由工商行政管理部门依法给予处罚。

第四十条　违反本办法第二十八条（六）款规定的，物业管理企业有权予以制止，并要求当事人限期改正和赔偿损失。情节严重的，由县物业管理主管部门及其他有关部门依法予以处罚。

第四十一条　对借故或无故拒交各项应交费用的业主、使用人，物业管理企业可要求其限期缴交，逾期仍不缴交的，物业管理企业可依法追交。物业管理企业违反委托合同的约定，应当承担相应的违约责任；造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。

第四十二条　开发建设单位在物业管理移交时未按规定移交物业管理办公用房等设施的，由县物业管理主管部门依法追交。

第四十三条　业主委员会与物业管理企业因履行物业管理委托合同发生纠纷时，可由县物业管理主管部门调解，也可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第四十四条　当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或向人民法院提起诉讼。逾期不申请复议、也不向人民法院提起诉讼、又不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第六章　附则

第四十五条　本办法施行前已交付使用的物业，未按规划、设计要求进行配套建设的，由原开发建设单位按规定进行补建和完善。并按本办法规定逐步实行物业管理。

第四十六条　本办法由沂水县房地产管理局负责解释。

第四十七条　本办法自发布之日起施行。