沂水县人民政府
关于印发《沂水县房地产交易管理暂行办法》的通知
沂政发〔2001〕46号

各乡镇人民政府，县政府各部门：

现将《沂水县房地产交易管理暂行办法》印发给你们，望结合实际，认真抓好贯彻落实。

二00一年八月七日

沂水县房地产交易管理暂行办法

第一章　总 则

第一条　为加强我县房地产交易管理，促进房地产流通，保障房地产交易当事人的合法权益，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房地产转让管理规定》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房屋租赁管理办法》及《山东省城市房地产交易管理条例》的规定，结合我县实际情况，制定本办法。

第二条　凡在沂水县城市规划区范围内进行的各类房地产交易，均适用本办法。

第三条　本办法所称房地产交易，是指城市规划区各类房屋及其附属设施连同相关土地使用权依法转让、租赁、抵押的行为。

第四条　沂水县房地产管理局是县人民政府房地产交易主管部门，负责本行政区域内的房地产交易管理工作。

第五条　房地产交易主管部门的主要职责是：

(一)审查房地产交易当事人的资格，验证交易标的物的权属;

(二)办理房地产交易登记监理手续;

(三)确认交易标的物的价值;

(四)依法查处房地产交易活动中的违法行为;

(五)提供房地产交易咨询服务，并指导交易活动;

(六)负责对房地产交易的咨询、评估、经纪等中介服务机构的管理;

(七)贯彻执行国家法律、法规和政策，并制定房地产交易的具体制度和办法。

第六条　房屋及其附属设施转让、出租、抵押时，其使用范围内的土地使用权随之转让、出租、抵押。

第七条　房地产交易应当遵循自愿、公平、诚实、信用的原则。

禁止私下交易房地产。

第八条　土地、财政、税务、公安、物价、工商、审计等部门应当根据各自的职责参与对房地产交易市场的监督指导。

第九条　房地产交易当事人因故不能亲自办理交易的，可以委托代理人代理交易。委托代理人交易应当办理委托手续。

第十条　任何单位和个人都有权向房地产管理部门检举揭发房地产交易中的违法行为。对举报有功的，由县人民政府给予奖励。

第二章　房地产转让管理

第十一条　本办法所称房地产转让是指房地产权利人通过买卖、交换、赠与或其他合法方式将其房屋及其附属设施连同相关土地使用权转移给他人的行为。

前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：

(一)以房地产作价入股，与他人成立企业法人，房产权属发生变更的;

(二)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资,合资合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更

(三)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之移的;

(四)以房地产抵债的;

(五)法律法规规定的其他情形。

第十二条　房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用围内的土地使用权同时转让。

第十三条　下列房地产不得转让：

(一)以出让方式取得土地使用权，未按照土地使用出让合同约定的期限和条件投资开发土地的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者其他形式限制房地产权利的;

(三)根据国家利益和社会公共利益需要，县级以上民政府决定收回土地使用权的;

(四)未登记领取有关证件的;

(五)权属有争议或者权证与标的物不相符的;

(六)设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的;

(七)共同共有的房地产，未经其他共有人书面同意

(八)商品房未办理预售审批手续的;

(九)其他法律法规规定禁止权属转移的情形。

第十四条　房地产转让，应当按照下列程序办理：

(一)房地产转让当事人签订书面转让合同;

(二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;

(三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在15日内做出是否受理申请的书面答复;

(四)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场勘查和评估;

(五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;

(六)房地产管理部门核发过户单。

第十五条　房地产转让合同应当载明下列主要内容：

(一)双方当事人的姓名或者名称、住所;

(二)房地产权属证书名称和编号;

(三)房地产坐落位置、面积、四至界限;

(四)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限;

(五)房地产的用途或使用性质;

(六)成交价格及支付方式;

(七)房地产交付使用的时间;

(八)违约责任;

(九)双方约定的其他事项。

第十六条 　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;

(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上;属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时，房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

第十七条　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

第十八条　租赁期限未届满，出租人转让已出租的房地产，应当提前三个月书面通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权;如受让方为非承租人，出租人应当告知受让方出租事宜，原租赁合同继续有效。

第十九条　商品房预、销售按照建设部《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》执行。

第三章　房地产租赁管理

第二十条　本办法所称房地产租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋及其附属设施连同相关土地使用权提供给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第二十一条　下列行为视为房地产租赁：

(一)旅店、宾馆、疗养院、培训中心等用于营业性住宿的客房提供给他人作为办公、生产、经商用房的;

(二)商场、店铺、门市部等的柜台、摊位出租给他人使用的;

(三)以借用名义将房地产提供给他人作生产经营用房的。

第二十二条　下列情形之一的房屋不得出租：

(一)未依法取得房屋所有权证的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)共有房屋未取得共有人同意的;

(四)权属有争议的;

(五)属于违法建筑的;

(六)不符合安全标准的;

(七)已抵押，未经抵押权人同意的;

(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;

(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

第二十三条　租赁房地产，双方当事人应当签订租赁合同，并在合同签订30日内持房屋所有权证、当事人的合法证明、租赁合同等有关证件到县房地产交易主管部门申请登记，经审核批准领取房屋租赁证后，方可租赁。

第二十四条　房屋租赁期限届满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前三个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。

租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。

出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。

住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。

第二十五条　有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同：

(一)符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的：

(二)因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的;

(三)当事人协商一致的。

因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。

第二十六条　《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的，《房屋租赁证》作为工商行政管理部门办理营业执照的凭证之一。租用房屋用于居住的， 《房屋租赁证》作为公安部门办理户口登记的凭证之一。

严禁伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁证》。遗失《房屋租赁证》应当向原发证机关申请补发。

第二十七条　房屋租赁当事人按照租赁合同的约定，享有权利，并承担相应的义务。

出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先征得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。

第二十八条　承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿。

(一)将承租的房屋擅自转租的;

(二)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的;

(三)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的;

(四)拖欠租金累计六个月以上的;

(五)公有住宅用房无正当理由闲置六个月以上的;

(六)利用承租房屋进行违法活动的;

(七)故意损坏承租房屋的;

(八)法律、法规规定其他可以收回的。

第二十九条　经出租人同意承租人可以将租赁的房屋的部分或者全部转租他人。

房屋转租应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按本办法规定办理登记备案手续。受转租人不得将租赁的房地产再进行转租。

第三十条　出租临时建筑物，当事人应当持有关部门批准建设的证件，到房地产交易主管部门办理租赁审核手续。

第三十一条　房地产租赁合同签订、变更、终止，当事人应当到房地产交易主管部门办理登记备案手续。

第四章　房地产抵押管理

第三十二条　本办法所称房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

本办法所称抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人者其他组织。

本办法所称抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人行债务担保的公民、法人或者其他组织。

本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行

本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷银行作为偿还贷款履行担保的行为。

第三十三条　以依法取得的房屋所有权抵押的，该房占用范围内的土地使用权必须同时抵押。

依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。

第三十四条　下列房地产不得设定抵押：

(一)权属有争议的房地产;

(二)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地

(三)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其也建筑物;

(四)已依法公告列入拆迁范围的房地产;

(五)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;

(六)依法不得抵押的其他房地产。

第三十五条　房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同，并须在合同签订后30日内到房地产所在地的房地产交易主管部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。

第三十六条　房地产抵押合同应当载明下列主要内容：

(一)抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所;

(二)主债权的种类、数额;

(三)抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等;

(四)抵押房地产的价值;

(五)抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任;

(六)抵押期限;

(七)抵押权灭失的条件;

(八)违约责任;

(九)争议解决方式;

(十)抵押合同订立的时间与地点;

(十一)双方约定的其他事项。

第三十七条　办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：

(一)抵押当事人的身份证明或法人资格证明;

(二)抵押登记申请书;

(三)抵押合同;

(四)《房屋所有权证》、土地使用权证明，共有房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;

(五)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料;

(六)可以证明抵押房地产价值的资料;

(七)登记机关认为必要的其他文件。

第三十八条　登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起十五日内作出是否准予登记的书面答复。

第三十九条　以依法取得房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。

以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。

第四十条　同一房地产设定数个抵押权时，其抵押担保债务之和不得超过该房地产评估总价值的90%。

第四十一条　抵押人以已出租的房地产设定抵押权的，应当书面通知承租人，原租赁合同继续有效。

第四十二条　房地产抵押期间，因国家建设需要拆除抵押房屋的，抵押关系即告结束，由抵押人清偿债务或者由抵押双方重新设定抵押权。

第四十三条　抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，

抵押当事人应当在变更或者终止之日起十五日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。

第四十四条　有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：

(一)债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的;

(二)抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的;或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的;

(三)抵押人被依法宣告解散或者破产的;

(四)抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房地产的;

(五)抵押合同约定的其他情况。

第四十五条　有本办法第四十四条规定情况之一的，经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产。协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

第四十六条　抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人;抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人;在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。

同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿。

第四十七条　处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

法律、法规另有规定的依照其规定。

第四十八条　抵押权人对抵押房地产的处分，因下列情况而中止：

(一)抵押权人请求中止的;

(二)抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务，并经抵押权人同意的;

(三)发现被拍卖抵押物有权属争议的;

(四)诉讼或仲裁中的抵押房地产;

(五)其他应当中止的情况。

第四十九条　处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：

(一)支付处分抵押房地产的费用;

(二)扣除抵押房地产应缴纳的税款;

(三)偿还抵押权人债权本息及支付违约金;

(四)赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害;

(五)剩余金额交还抵押人。

处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。

第五章　房地产交易监理

第五十条　房地产交易主管部门应当设立房地产交易中心，具体办理房地产交易登记、监证及权属转移手续，并为从事房地产交易的单位和个人提供一条龙服务。

房地产交易当事人应当遵守交易规则，服从管理。

第五十一条　房地产中介服务机构经房地产交易主管部门进行资质审查合格后，方可从事房地产交易咨询、价格评估、经纪等中介服务。

第五十二条　房地产交易应当进行价格评估。

房地产评估应当按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行。

第五十三条　房地产交易成交价格明显低于评估价格的，按评估价格计征税费;成交价格高于评估价格的，按成交价格计征税费。

第五十四条　房地产交易价格由交易当事人协商议定。法律法规另有规定除外。

第五十五条　房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法拍卖房地产，应当如实向房地产交易主管部门申报成交价，不得隐报瞒报。

第五十六条　房地产转让或者变更时，应当向县房地产交易主管部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书，向县土地管理部门申请土地使用权变更登记，经县土地管理部门核实，由县人民政府更换或者更改土地使用权证书。

第五十七条　房地产交易当事人，应当依照有关规定缴纳税费。

第六章　罚 则

第五十八条　违反本办法规定，未办理交易手续，私自进行房地产交易的，由房地产交易主管部门责令其限期补办手续;逾期不办的，对双方当事人分别处以实际成交额百分之一以上百分之五以下罚款。

第五十九条　违反本办法第十三条规定转让房地产的，转让无效，由房地产交易主管部门没收非法转让所得价款，并对转让人处以非法转让所得价款一倍以下罚款。

第六十条　违反本办法第二十二条规定出租房地产的，出租无效，由房地产交易主管部门没收非法出租所得价款，并对出租人处以非法出租所得价款的一倍以下罚款。

第六十一条　违反本办法有下列行为之一的，由县人民政府房地产交易主管部门对责任者给予行政处罚：

(一)伪造、涂改《房屋租赁证》的，注销其证书，并可对当事人处以罚款;

(二)不按期申报、领取《房屋租赁证》的，责令限期补办手续，并可处以罚款;

(三)未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可处以罚款。

第六十二条　抵押人隐瞒抵押的房地产存在共有、产权争议或者被查封、扣押等情况的，抵押人应当承担由此产生的法律责任。

第六十三条　抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处理或者处分抵押房地产的，其行为无效;造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。

第六十四条　违反本办法第五十五条规定，在房地产交易中隐瞒实际成交价格的，由房地产交易主管部门责令其限期改正，并对双方当事人分别处以实际成交额百分之一以上百分之五以下罚款;偷税漏税的，由财政、税务部门依法处理。

第六十五条　房地产交易管理人员违反规定滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六十六条　妨碍房地产交易管理人员执行公务，扰乱房地产交易市场秩序的，由公安机关按《治安管理处罚条例》处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六十七条　在房地产交易中发生的纠纷，当事人可以依合同中的仲裁条款或者事后达成的书面仲裁协议向仲裁机关申请仲裁。

当事人未在合同中约定仲裁条款或者事后未达成仲裁协议的，可以向人民法院起诉。

第六十八条　当事人对处罚决定不服的，可以依法申请复议，也可以直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第七章　附 则

第六十九条　在城市规划区以外国有土地上进行房地 产交易活动的，参照本办法执行。

第七十条　凡与本办法相抵触的有关规定，以本办法为准。法律、法规另有规定的依照其规定。

第七十一条　本办法由沂水县房地产管理局负责解释。

第七十二条　本办法自发布之日起施行。